– Importance de la distinction entre promesses unilatérale et synallagmatique. – Àla différence du promettant/vendeur dont l'engagement de vendre est ferme, quelle que soit la forme retenue pour l'avant-contrat, la situation de l'acquéreur varie en fonction de celle-ci.
L'imprévu affectant le bénéficiaire/acquéreur
L'imprévu affectant le bénéficiaire/acquéreur
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– En présence d'une promesse unilatérale de vente. – C'est ainsi qu'en présence d'une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire de celle-ci n'est engagé qu'à compter de la levée d'option. La survenance, entre la signature de la promesse et la levée d'option, d'un événement imprévu affectant sa personne (décès) ou sa capacité, entraîne la caducité de la promesse signée1055. Àl'inverse, la survenance du décès du bénéficiaire de la promesse postérieurement à la levée d'option n'entraîne pas la caducité de la promesse, la vente étant définitivement formée1056. Quand bien même le transfert de propriété serait reporté au jour de la signature de l'acte de vente définitif, ce qui est le plus souvent le cas, les ayants cause du bénéficiaire de la promesse seront tenus par celle-ci.
– En présence d'une promesse synallagmatique de vente. – Par principe, et au regard de l'engagement ferme et définitif1057 de l'acquéreur à travers la signature d'une promesse synallagmatique de vente1058, son décès ne peut entraîner la caducité de la promesse1059. Les héritiers du promettant décédé après la signature de la promesse peuvent ainsi se retrouver dans une situation périlleuse, à travers laquelle ils se sont engagés à payer un dépôt de garantie (s'ils ne souhaitent pas poursuivre l'opération et que la possibilité leur est offerte d'échapper à l'exécution forcée), voire même le prix. Conscient de ces difficultés, le notariat avait mis en place une police d'assurance dédiée aux risques de décès accidentel ou de perte totale et irréversible d'autonomie résultant d'un accident1060, qui n'a pas été renouvelée1061.
De l'importance de prévoir une condition de survie de l'acquéreur
Qu'une promesse unilatérale (lorsque l'événement imprévu survient après la levée de l'option) ou synallagmatique ait été signée, il importe que le notaire prévoie les conséquences de cet événement imprévu afin qu'il ne soit plus qu'un événement incertain. Àtravers la prévisibilité de la rédaction du contrat, le notaire permet d'anticiper la survenance de cet événement et d'y affecter les conséquences sur lesquels les parties se seront accordées. S'agissant plus spécifiquement de l'acquéreur, son décès (ou la mise en place de mesures de protection) est susceptible d'entraîner de grandes difficultés lorsqu'il ne permet pas aux héritiers de se dégager de l'engagement initialement souscrit. La pratique notariale a développé des clauses contenant de véritables conditions de survie du bénéficiaire/acquéreur afin de protéger ses héritiers en cas de décès. Àtravers ces rédactions, les parties conviennent bien souvent que la survenance du décès du bénéficiaire/acquéreur entraîne la caducité de la promesse, en même temps que la restitution de l'indemnité d'immobilisation ou du dépôt de garantie. L'extension de ces rédactions aux hypothèses d'incapacité ou de mise en place de mesures de protection entre la promesse et la vente peut également être utilement envisagée afin de parfaire la protection du bénéficiaire/acquéreur.