L'obtention d'un prêt

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L'obtention d'un prêt

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– Une protection d'ordre public. – Afin de ne pas le maintenir dans une opération qu'il ne saura pas financer, le législateur a prévu que l'acquéreur d'un logement bénéficie automatiquement d'une condition suspensive d'obtention du prêt lorsqu'il a déclaré avoir besoin de celui-ci. C'est ainsi qu'à l'obligation d'indiquer dans l'acte si le prix sera payé, en tout ou partie, à l'aide d'un ou de plusieurs prêts910, répond celle de protéger l'acquéreur d'un logement qui en aurait besoin au moyen d'une condition suspensive portant sur l'obtention de ce ou de ces prêts911. Les dispositions de l'article L. 313-41 du Code de la consommation sont d'ordre public912. Dès lors se pose la question de la marge de manœuvre pouvant exister pour venir compléter ce dispositif sans aller à l'encontre de la protection voulue par le législateur. Il ne sera pas question, dans nos développements, de revenir sur l'ensemble du dispositif. Il a déjà été rappelé en détail lors de précédents congrès, et notamment ceux portant spécifiquement sur le financement913 ou sur la protection de l'acquéreur914. En dehors de quelques ajustements915, les textes applicables n'ont pas été modifiés. L'attention des notaires doit néanmoins être attirée sur les actualités jurisprudentielles récentes de cette condition suspensive ainsi que sur l'incidence de la réforme opérée par l'ordonnance du 10 février 2016. Quand l'ingénierie notariale s'emploie quotidiennement à manier une condition légale, d'ordre public, et pour le moins impactante pour les parties à l'acte, c'est aussi à la lumière de principes dessinés et confortés par les juges. C'est ce que nous allons tenter de rappeler.
Sur le dispositif portant sur le financement, nous renvoyons aux développements du 107e Congrès des notaires de France916 :
Sur le dispositif portant sur la protection de l'acquéreur, nous renvoyons aux développements du 116e Congrès des notaires de France917 :
– Àla recherche d'un équilibre entre intérêts du vendeur et de l'acquéreur. – Dans sa recherche permanente du juste équilibre dans les relations contractuelles entre les parties à un acte, et notamment à une vente d'immeuble, le notaire doit ici composer avec des intérêts a priori 918 divergents. D'un côté, l'acquéreur ne souhaitera pas se trouver définitivement engagé dans un processus d'acquisition avant d'avoir sécurisé le financement de celle-ci. Son besoin de protection est légitime et a justifié la protection allouée par le législateur à travers la condition suspensive légale. D'un autre côté, le vendeur ne souhaitera pas être confronté à la découverte tardive de l'insolvabilité de son acquéreur résultant de ce que ce dernier, faute de financement bancaire, ne serait pas en capacité de payer le prix de vente. Le bien a été immobilisé par le vendeur qui, dans certains cas, est aussi et concomitamment l'acquéreur d'un autre bien919.
– L'absence de contenu obligatoire de la condition suspensive. – Bien qu'elle soit d'origine légale, la condition suspensive de financement ne s'est pas vu imposer des mentions particulières. L'indication des conditions du prêt sollicité n'est pas obligatoire pour la validité de la condition suspensive ou de l'acte reçu920. En théorie, il est donc possible que soit stipulée une condition suspensive n'indiquant pas le taux d'intérêt du prêt envisagé, sa durée ou encore le montant des échéances de remboursement921. En réalité, le législateur a laissé le soin à la pratique de compléter cette condition suspensive en l'adaptant aux besoins de chaque dossier. L'ingénierie notariale s'y exprime assez largement, en tenant compte des compléments validés en jurisprudence en les distinguant de ceux qui, au contraire, ont été censurés. Àtravers ces rédactions, le notaire cherchera à rééquilibrer la relation contractuelle pour les parties à l'acte au titre de la condition suspensive d'obtention d'un prêt922.
  • Première question : est-il possible d'imposer à l'acquéreur de déposer sa demande de prêt dans un délai déterminé ? Non. Le principe étant que la condition suspensive légale, qui est d'ordre public, « ne peut être affectée par la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreuret de nature à accroître les exigences résultant de ce texte »924, il n'est pas possible « d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai »925. Est également réputée non écrite « la double obligation contractuelle faite à l'acquéreur de déposer ses demandes de prêt dans un délai de vingt jours à compter de la date de la promesse et d'en adresser copie au notaire »926.
  • Deuxième question : est-il possible d'imposer à l'acquéreur d'interroger plusieurs banques ? Oui. Initialement débattue, cette question paraît avoir été tranchée par la première chambre civile de la Cour de cassation935. Elle a ainsi considéré comme réalisée une condition suspensive de prêt, alors même que l'acquéreur a présenté un refus de prêt. Les hauts magistrats ont en effet retenu que l'acquéreur s'était engagé à demander plusieurs offres de prêt, puisque la condition suspensive insérée dans la promesse de vente prévoyait l'engagement de l'acquéreur d'effectuer une demande « notamment » auprès d'un organisme nommément cité. Les juges en ont déduit qu'une seule demande n'était pas suffisante pour justifier des démarches qu'il devait accomplir pour réaliser la condition suspensive, et que celle-ci devait dès lors être réputée réalisée.
  • Troisième question : quels effets sont attachés à la stipulation d'un montant maximum emprunté ? Les conditions suspensives de prêt prévoient, de manière non obligatoire mais néanmoins classique, que le financement sollicité devra porter sur un montant maximal permettant de financer tout ou partie du prix et, le cas échéant, les frais. En ce qu'elle permet d'éviter l'arbitraire de l'acquéreur à qui il suffirait, à défaut d'une telle stipulation, de demander à la banque un montant de financement bien supérieur à l'opération ou à ses ressources, cette stipulation apparaît nécessaire. Plus originale est la situation de l'acquéreur-emprunteur ayant sollicité, et finalement obtenu, un financement pour un montant inférieur au montant maximal prévu par le contrat, ce qui n'empêcha pas le vendeur d'invoquer la non-réalisation de la condition suspensive (ce montant maximal n'ayant pas été, selon le vendeur, respecté). Assez logiquement, la Haute juridiction936 est venue confirmer ce qu'il fallait entendre par « montant maximal » : c'est une limite à ne pas dépasser, et non pas un objectif à atteindre de manière obligatoire, l'acquéreur-emprunteur pouvant décider d'emprunter finalement moins que ce qui avait été convenu avec le vendeur.
  • Quatrième question : le simple accord de principe est-il suffisant pour constater la réalisation de la condition suspensive 937 ? Non. L'article L. 313-41 du Code de la consommation prévoit expressément que la condition suspensive porte sur « l'obtention du ou des prêts » nécessaire(s) au financement. Un simple accord de principe ne peut constituer une offre de prêt938, au contraire de l'envoi par le prêteur d'un courrier électroniquecomprenant proposition d'un prêt aux conditions prévues à la promesse de vente, accompagné d'une lettre notifiant l'accord du prêteur sur ce même prêt939. En revanche, la condition suspensive est réalisée dès l'obtention de l'offre de prêt attendue940, sans attendre que celle-ci soit acceptée941, ni que l'assurance soit obtenue942.
– Les compléments ou ajustements pouvant être apportés à la condition. – Sans prétendre à l'exhaustivité, il apparaît que les principaux ajouts à la condition suspensive légale portent sur la durée de celle-ci (non pas pour la réduire, ce qui n'est évidemment pas possible, mais pour l'étendre au-delà de la durée d'un mois minimum prévue par la loi), l'indication des conditions financières du prêt (taux d'intérêt, montant maximal, durée, montant des amortissements) et l'ajout d'engagements portant sur les démarches et diligences devant être respectées par l'acquéreur. C'est sur ce dernier point que les difficultés se sont concentrées, la Cour de cassation ayant fixé comme limite le fait que ces engagements ne devaient pas accroître les exigences de l'article L. 313-41 du Code de la consommation. Àdire vrai, cet article ne comprend pas réellement d'exigences ou engagements spécifiques à la charge de l'acquéreur-emprunteur923. Seul le droit commun permet donc d'apprécier ces « exigences », notamment à travers le prisme d'un texte d'ordre public. Les compléments apportés par la pratique ont donc pour unique vocation d'éviter les contentieux entre les parties au moment où serait constatée la non-réalisation de la condition suspensive :