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L'exigence d'un écrit
2022
– Le formalisme, outil de protection de la liberté des conventions. – En apparence, l'introduction d'un formalisme nouveau reportant la formation du contrat de vente d'immeuble à la signature d'un acte écrit, qui plus est authentique 624 , peut apparaître attentatoire au principe de liberté des conventions rappelé par le Code civil sous son article 1102 625 . Toutefois, à bien y regarder, et en ce qu'il a vocation à garantir un consentement éclairé des parties et un report à cette date seulement des effets induits par la formation du contrat de vente d'immeuble, ce formalisme nous semble de …
Illustrations
2022
– Le cas de la promesse d'une durée de plus de dix-huit mois. – Le Code de la construction et de l'habitation impose désormais que la promesse de vente consentie par une personne physique soit conclue par acte authentique si sa durée dépasse dix-huit mois 615 . La nullité encourue est relative, de sorte que seul le promettant peut l'invoquer 616 . Il s'agit d'une illustration récente 617 du recours à l'acte authentique pour protéger les contractants. Son insertion sous le titre « Mesures de protection concernant certains vendeurs de biens immobiliers » ne laisse pas de doute sur les objectifs …
Notion de contrat solennel
2022
– Objectifs. – Le fondement même de la solennité attachée à certains actes réside dans la nécessité de protéger l'ordre public de direction ou l'une des parties à l'acte (ordre public de protection). Les actes concernés sont considérés à ce point graves ou engageants, pour les parties elles-mêmes ou des tiers à l'acte 603 , qu'un écrit 604 , le cas échéant authentique, apparaît …
Le formalisme aux fins de preuve
2022
– Opposition entre formes ad solemnitatem et ad probationem . – Le principe du consensualisme est dans ce cas écarté, non pas pour la validité du contrat, mais pour en apporter la preuve. La forme n'est pas exigée ad solemnitatem mais ad probationem 581 . Il s'agit d'une atténuation au principe du consensualisme dans les rapports entre les …
Les sanctions de l'inexécution du contrat
2022
– Possibilité d'une exécution en nature ? – L'ordonnance du 10 février 2016 est venue formuler le principe de l'exécution en nature des obligations. Cette exécution en nature pourrait consister, dans notre cas, en une injonction de faire (de signer l'acte contenant promesse de vente ou vente), le cas échéant sous astreinte, ou en une constatation judiciaire d'un acte juridique 556 . L'exécution en nature nécessite que soient réunies trois conditions pour être valablement mise en œuvre : la mise en demeure préalable, la bonne foi du créancier et l'absence de disproportion manifeste entre le …
Les sanctions de l'inexécution du contrat
2022
– Les objectifs de l'action. – Plusieurs objectifs peuvent commander cette action. Le premier consisterait à tenter de faire entendre raison à la partie défaillante en la contraignant à signer l'acte attendu (promesse de vente ou acte de vente). Il s'agirait donc d'une action incitative . Un deuxième objectif pourrait résider dans la volonté d'être indemnisé pour le préjudice le cas échéant subi. L'action serait en ce cas réparatrice . Un troisième objectif semble pouvoir être ajouté, en ce que l'action permettrait de libérer son auteur de tout engagement à l'égard de son cocontractant …
La constatation judiciaire de la vente
2022
– Assignation en exécution forcée, prénotation et abus de droit. – L'engagement d'une procédure en exécution forcée d'une vente immobilière, assise sur un accord des parties sur la chose et sur le prix, nécessite que soit notifiée à la partie récalcitrante une assignation. Celle-ci est toutefois inopposable aux tiers à la procédure, lesquels peuvent se voir conférer des droits réels concurrents sur les biens immobiliers objet de la procédure en exécution forcée, avant même l'issue de celle-ci, et publier efficacement leurs droits au service de publicité foncière. La situation serait alors la …
Les différents types de contentieux
2022
– Ne pas confondre exécution forcée de la vente, vente judiciaire et vente forcée. – Puisque définir c'est aussi comparer, on ne peut aborder les procédures devant conduire à sanctionner une partie refusant le contrat de vente sans appréhender les situations voisines. Il en va ainsi des hypothèses de ventes judiciaires d'immeubles et des ventes …
Le constat : les limites du consensualisme
2022
– Plan. – Le rappel du principe du consensualisme, en ce qu'il s'applique à la vente d'immeuble, a permis d'esquisser certaines difficultés d'application. Il apparaît ainsi qu'il peut être à l'origine d'un contentieux lourd de conséquences lorsqu'il s'applique au contrat de vente d'immeuble (Section I). Ce risque de contentieux se double d'une remise en question régulière et de plus en plus massive du consensualisme, du fait notamment de l'adoption de législations protectrices des parties au contrat (Section III). La pratique même des promesses de vente et l'enchaînement souvent proposé entre …
Effets de l'offre dans le temps
2022
– Révocabilité de l'offre. Principe de liberté. – L'offre n'ayant pas encore été acceptée reste, par principe, révocable par le pollicitant. Puisque le contrat n'est pas encore formé, en l'absence d'acceptation, le pollicitant est encore libre de ne pas contracter (par anticipation avec ce qui serait sa situation en cas d'acceptation de l'offre). Il s'agit ici d'une application du principe de liberté contractuelle emportant la liberté de contracter ou de ne pas contracter 479 . Les circonstances accompagnant cette révocation pourront le cas échéant rendre celle-ci fautive et engager la …