La constatation judiciaire de la vente

– L'effet translatif de la vente. – Une première approche consisterait à consacrer la vente dans l'ensemble de ses effets, en invoquant le bénéfice de l'effet translatif du contrat de vente. Àtravers l'objectif ainsi recherché, nous pouvons qualifier cette action d'action « translative » ⁵²⁵. Nous savons en effet qu'en matière de vente, la conclusion du contrat emporte le transfert de propriété (ainsi que le transfert des risques)⁵²⁶. Àmoins que les parties n'aient prévu dans les échanges préalables à la formation du contrat que celui-ci ne sera formé qu'ultérieurement, notamment par la signature d'un avant-contrat par-devant notaire, le droit commun de la vente emprunte au principe du consensualisme une automaticité et une immédiateté qui favoriseront des demandes en constatation judiciaire de la vente. Il ne s'agit pas dès lors de solliciter le juge afin de faire respecter, par la contrainte, l'exécution d'une obligation⁵²⁷, mais de demander à celui-ci de se substituer à la partie défaillante afin de constater que la vente est déjà intervenue et d'en tirer les conséquences.

– Effets du jugement. – La vente étant déjà intervenue, le magistrat se contentera de la constater en l'officialisant. En dehors de la reconnaissance par le magistrat d'un droit préexistant (celui résultant du transfert de propriété issu de la conclusion de la vente entre les parties), il s'agira surtout d'assurer à ce transfert de propriété une opposabilité aux tiers. La décision de justice pourra ainsi être publiée au service de publicité foncière compétent. Le jugement rendu pourra valoir directement acte de vente, ou renvoyer à un acte ultérieur devant être reçu par un notaire pour que cette vente soit constatée (mécanisme assorti alors d'un délai au-delà duquel, faute d'acte de vente, le jugement vaudra vente directement)⁵²⁸.

– Assignation en exécution forcée, prénotation et abus de droit. – L'engagement d'une procédure en exécution forcée d'une vente immobilière, assise sur un accord des parties sur la chose et sur le prix, nécessite que soit notifiée à la partie récalcitrante une assignation. Celle-ci est toutefois inopposable aux tiers à la procédure, lesquels peuvent se voir conférer des droits réels concurrents sur les biens immobiliers objet de la procédure en exécution forcée, avant même l'issue de celle-ci, et publier efficacement leurs droits au service de publicité foncière. La situation serait alors la suivante :

Dans cette hypothèse, et même si la procédure entre A et B conclut à la perfection de la vente, C est considéré comme acquéreur de bonne foi et son titre est opposable aux tiers.

Dans cette hypothèse, C ne sera considéré comme acquéreur de l'immeuble erga omnes que si la procédure entre A et B conclut à l'absence de perfection de la vente. Si la procédure entre A et B conclut à la perfection de la vente, B sera rétroactivement devenu propriétaire de l'immeuble à la date de la publication de la prénotation, et C n'aura aucun droit sur l'immeuble. C pourra toutefois se retourner contre ses conseils s'ils ne l'avaient pas mis en garde de la situation du vendeur, qui, potentiellement, avait déjà cédé la propriété de l'immeuble litigieux.

Cette intervention de la Cour de cassation semble opportune en ce qu'elle sanctionne l'utilisation abusive de l'assignation en exécution forcée et de l'un de ses accessoires, la possibilité d'en assurer la publication et l'opposabilité aux tiers à travers la prénotation. Néanmoins, il est à craindre que cela n'empêchera pas des acquéreurs d'utiliser cette technique pour contraindre les propriétaires des biens immobiliers concernés, d'autant plus facilement si les forces en présence apparaissent déséquilibrées (des vendeurs particuliers confrontés à des professionnels de l'investissement, mieux armés et équipés pour assumer un contentieux dans la durée). Dans l'affaire jugée le 28 janvier 2021, l'acquéreur était une importante structure de promotion immobilière, les vendeurs un couple de retraités belges âgés au moment des faits de plus de soixante-dix et quatre-vingts ans. La procédure avait débuté en 2015, entraînant une indisponibilité de fait des biens pendant toute cette période…

La publication de la vente consentie à C sera opposable à B, sous réserve que C soit de bonne foi (Figure 14). La notion de bonne foi a été introduite à travers l'ordonnance du 10 février 2016⁵³¹, brisant ainsi la jurisprudence de la Cour de cassation⁵³² qui avait finalement retenu la conception classique et mécanique de la publicité foncière en pareille hypothèse en écartant la conception subjective et réservé la mise à l'écart des effets de la publicité foncière à la seule hypothèse de fraude⁵³³.

C'est afin d'organiser cette opposabilité aux tiers que la publicité foncière a été ouverte aux assignations en exécution forcée de ventes immobilières. On retrouve ici la vocation naturelle ou « fonction cardinale »⁵³⁴ de la publicité foncière⁵³⁵.

Parmi les dispositifs permettant la publication au fichier immobilier de certaines demandes en justice, c'est celui de la « prénotation »⁵³⁶ qui peut s'appliquer à notre situation. Prévu à l'article 37, 2 du décret n^o 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, il consiste à résoudre « la question délicate de l'opposabilité d'un droit personnel, transformé en droit réel sans qu'aucun acte authentique ait été dressé, précisément parce que l'une des parties se dérobe et refuse de le signer »⁵³⁷. Il s'agira dès lors de « prendre date » à travers une première publication (celle de l'assignation en exécution forcée) dans l'attente de l'issue du contentieux au fond⁵³⁸ sur la reconnaissance de la vente passée et l'exécution forcée de celle-ci. Ce faisant, et dès lors que cette reconnaissance judiciaire intervient dans les trois années⁵³⁹ suivant la première publication, la publication de la vente rétroagira à la date de la première publication (celle de la prénotation), permettant dans notre exemple à B de rendre son droit sur les biens opposable à C (Figure 15).

Il est apparu dans la pratique que certains investisseurs et leurs conseils ont pris conscience de cet instrument de publicité foncière que constitue la prénotation à des fins qui diffèrent néanmoins de l'objectif recherché. La prénotation, en ce qu'elle apparaît clairement sur les renseignements hypothécaires demandés à l'occasion de toute opération portant sur les biens immobiliers concernés, est susceptible d'entraîner un blocage de toute opération future, et notamment toute mutation de l'immeuble concerné. Bien que ne constituant « qu'une » mesure de formalité auprès du service de publicité foncière, et, partant, ne procédant pas de la création d'un droit de propriété sur le bien⁵⁴⁰, la prénotation empêchera dans les faits le propriétaire actuel des biens concernés de consentir toute mutation sur ceux-ci, bien que cela ne lui soit pas interdit. Et pour cause ! Quel(s) acquéreur(s), quel(s) notaire(s) et plus largement quel(s) conseil(s) accepteront de prendre le risque de voir un droit théorique préexistant (le droit de propriété revendiqué à travers l'assignation en exécution forcée objet de la prénotation) rétroagir à la date où ce droit serait reconnu, anéantissant le droit qui aurait ainsi été nouvellement consenti ? La procédure tendant à reconnaître au fond le bien-fondé de l'assignation en exécution forcée peut être longue (plusieurs années, en fonction notamment des recours éventuels). Pendant toute cette période, les biens immobiliers se trouvent ainsi « bloqués » dans les faits, dans l'attente d'une issue au contentieux. Des recours abusifs via des assignations en exécution forcée suivies de prénotation sur les biens ont ainsi été relevés, alors même que la prétention au fond était mince (les critères de l'article 1583 du Code civil ne semblaient pas réunis), voire inexistante.

Ces comportements abusifs sont l'un des effets du principe du consensualisme appliqué à la vente d'immeuble, combiné avec la technique, au demeurant bien intégrée en droit français, de la prénotation. Les magistrats ont été appelés récemment à se prononcer sur cette situation⁵⁴¹. La Cour de cassation⁵⁴² a ainsi reconnu que le comportement de l'acquéreur évincé marquait de sa part l'intention de « faire obstruction à tout autre projet que le sien », ainsi confirmé par l'envoi d'une lettre comminatoire à un cabinet d'architectes « afin de le faire renoncer à poursuivre la consultation de promoteurs » pour le compte des vendeurs, ce qui constituait un abus de droit engageant sa responsabilité. Ainsi que cela a été fort justement souligné⁵⁴³, « la publication de l'assignation a été réalisée dans le seul but d'empêcher les propriétaires de vendre des biens à un tiers. Le but de la publication n'était pas pour le promoteur de protéger ses droits sur le bien, puisqu'il n'en avait aucun, mais de créer un contexte litigieux pour interdire la vente à un tiers et spécialement la réalisation du projet alternatif des propriétaires portant sur l'ensemble de leur propriété ».