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La contractualisation de la délivrance
2022
– Liberté des conventions. – Le caractère supplétif de l'article 1605 du Code civil ne faisant aucun doute, les parties peuvent parfaitement s'entendre sur d'autres modalités de mise à disposition du bien au profit de l'acquéreur, même si dans la majeure partie des cas concernant la vente d'immeubles bâtis, la remise des clés sera …
La délivrance des accessoires de la chose
2022
– Documentation technique relative à l'immeuble achevé. – Concernant la vente d'un immeuble achevé, le contrat devra, dans la mesure du possible, prévoir la remise du permis de construire, de sa demande, de ses documents subséquents : déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, permis modificatif, déclarations préalables en cas de travaux mineurs complémentaires. Il s'agit, en effet, de confirmer l'existence légale des constructions édifiées sur le terrain. Cette documentation comprendra également l'ensemble des éléments permettant à l'acquéreur de faire valablement valoir ses …
La délivrance des accessoires de la chose
2022
– Autorisations et documentations attachées à l'immeuble. – Il s'agit ici, en premier lieu, du permis de construire. En effet, cette autorisation administrative d'occupation du sol possède incontestablement un caractère réel, étant attachée à l'immeuble et non à la personne qui en est titulaire 1128 . Par conséquent, si la vente intervient avant la réalisation des travaux de construction et que le permis a été délivré au vendeur, il doit être transféré à l'acquéreur. Ce transfert découlera d'une décision de l'autorité administrative ayant délivré le permis, statuant sur une demande déposée …
La délivrance des accessoires de la chose
2022
– Prudence rédactionnelle. – Ne saurait donc être considéré comme meuble meublant un bien répondant à la définition d'immeuble par destination. Àtitre d'exemple, le cas le plus courant de la « cuisine équipée » vendue avec la maison ou l'appartement doit donc faire l'objet de toute l'attention du rédacteur quant à la manière dont celle-ci a été conçue et installée. Et il convient d'avoir toujours à l'esprit que, d'une manière générale, ne sont pas compris dans la vente les objets qui peuvent être facilement enlevés sans causer de dégradation à l'immeuble, ou qui n'y ont pas été placés à …
La délivrance des accessoires de la chose
2022
– Les immeubles par destination. – Partie de l'immeuble, ces meubles devenus immeubles forment des accessoires de l'immeuble vendu et doivent donc faire l'objet d'une délivrance à l'acquéreur 1123 . En pratique, plus que l'existence de ce type de biens se pose la question de leur qualification au regard notamment de la fiscalité applicable à leur cession : rappelons ici que la cession des meubles meublants comme accessoires de l'immeuble (ainsi définis contractuellement entre vendeurs et acquéreurs) n'est pas comprise dans l'assiette de calcul des droits de mutation à titre onéreux 1124 …
La délivrance des accessoires de la chose
2022
– Éléments constitutifs. – Un bien immobilier est aussi constitué d'accessoires. Àce titre, l'obligation de délivrance porte également sur « les accessoires et tout ce qui a étédestiné à son usage perpétuel » 1120 . L'avant-projet de réforme des contrats spéciaux porté par l'Association Henri Capitant vient, dans son article 5, conforter ce principe : « Le débiteur de la délivrance doit mettre le bien et ses accessoires à la disposition du créancier ». Ces accessoires pouvant s'entendre assez largement, il convient de se focaliser sur certains points …
L'état du bien
2022
– L'état du bien : un aspect matériel. – Selon l'article 1614 du Code civil, la chose doit être remise dans l'état dans lequel elle se trouve au moment de la vente. En droit positif, ce moment est défini comme celui de la rencontre des consentements sur la chose et sur le prix 1112 . Or, dans le cas d'une vente immobilière, il va s'écouler de longues semaines, voire plusieurs mois avant que le transfert de propriété et la délivrance ne s'opèrent. Le vendeur, débiteur de cette obligation de délivrance, est donc tenu de « la conserver jusqu'à la délivrance, en y apportant tous les soins d'une …
L'état du bien
2022
– Dualité de la notion. – La notion d'état du bien recouvre un double aspect que nous pourrions qualifier de juridique, d'une part, et de matériel, d'autre part. …
La remise de l'immeuble
2022
– Plan. – De façon plus précise en matière immobilière, l'article 1605 du Code civil précise que l'obligation de délivrance est « remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété ». Cette obligation de délivrance doit s'analyser, tout d'abord, selon son contenu (A), puis selon ses modalités d'exécution …
Ingénierie notariale et imprévision
2022
– L'alternative : aménager ou exclure. – En prévoyant la possibilité d'exclure l'application du mécanisme de l'imprévision en acceptant préalablement le risque attaché au changement de circonstances imprévisible, l'article 1195 du Code civil apparaît comme supplétif de volonté. Cette latitude laissée aux parties au contrat peut s'exprimer de deux manières différentes, en aménageant le mécanisme de l'imprévision, ou en excluant purement et simplement son application 1096 . En revanche, et en dehors de cas particuliers appelant l'une des parties à exécuter des obligations étalées dans le temps …