La remise de l'immeuble

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Plan. – De façon plus précise en matière immobilière, l'article 1605 du Code civil précise que l'obligation de délivrance est « remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété ». Cette obligation de délivrance doit s'analyser, tout d'abord, selon son contenu (A), puis selon ses modalités d'exécution (B).

Le contenu de l'obligation de délivrance

– Une obligation aménageable. – Tout d'abord, il convient de rappeler que les règles de l'article 1605 du Code civil ne sont pas d'ordre public, mais bien supplétives de la volonté des parties. Il sera par conséquent tout à fait loisible d'y déroger. Néanmoins, si le mode de délivrance peut être laissé à la libre disposition des parties, cette délivrance constitue bien une obligation impérative à la charge du vendeur. Cette obligation de remise de l'immeuble va principalement revêtir deux aspects : tout d'abord l'état du bien, mais également ses accessoires.

L'état du bien

– Dualité de la notion. – La notion d'état du bien recouvre un double aspect que nous pourrions qualifier de juridique, d'une part, et de matériel, d'autre part.

– L'état du bien : un aspect juridique. – Le vendeur doit délivrer un bien libre de toutes charges et hypothèques¹¹¹⁰, ce qui signifie que ce dernier devra rapporter mainlevée des éventuelles inscriptions existantes. En outre, l'immeuble, si cela en a été convenu ainsi, doit être délivré, libre de toute occupation¹¹¹¹. Donc, outre la purge éventuelle de la situation locative, le vendeur s'interdit également, durant la période contractuelle, de concéder le moindre droit d'occupation à quiconque et sous quelque régime que ce soit.

– L'état du bien : un aspect matériel. – Selon l'article 1614 du Code civil, la chose doit être remise dans l'état dans lequel elle se trouve au moment de la vente. En droit positif, ce moment est défini comme celui de la rencontre des consentements sur la chose et sur le prix¹¹¹². Or, dans le cas d'une vente immobilière, il va s'écouler de longues semaines, voire plusieurs mois avant que le transfert de propriété et la délivrance ne s'opèrent. Le vendeur, débiteur de cette obligation de délivrance, est donc tenu de « la conserver jusqu'à la délivrance, en y apportant tous les soins d'une personne raisonnable »¹¹¹³. De même le vendeur doit, s'il occupait lui-même les lieux, les délaisser afin de permettre à l'acheteur de les occuper. Il devra en outre répondre de l'occupation sans droit ni titre, et faire évacuer les lieux à ses frais le cas échéant¹¹¹⁴.

un trouble de jouissance puisque le propriétaire ne peut plus librement disposer de son bien ;
une perte financière, notamment dans le cadre de la vente d'immeuble puisque l'obligation de délivrance du vendeur ne pouvant être exécutée, l'acquéreur peut parfaitement suspendre le paiement du prix, arguant de l'exception d'inexécution ainsi que nous le verrons plus loin ;
et enfin un risque de mise en cause de la responsabilité civile du propriétaire¹¹¹⁷, celui-ci restant responsable des dommages causés par la ruine du bâtiment.

– L'obligation de délivrance à l'épreuve de l'occupation sans droit ni titre. – Sur ce point, la question parfois délicate de l'occupation illégale de l'immeuble entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte définitif a pris ces derniers temps un regain d'actualité. Certains faits récents ont en effet pu largement émouvoir l'opinion publique, contraignant ainsi les pouvoirs publics à intervenir dans le débat et faire évoluer les textes normatifs en la matière¹¹¹⁵. Notons toutefois que la question avait déjà été tranchée par la jurisprudence : en cas d'entrée en jouissance par la perception des loyers, le vendeur manque à son obligation de délivrance si l'occupant de l'immeuble objet de la vente n'est pas locataire régulier et doit donc être considéré comme occupant sans droit ni titre¹¹¹⁶. L'occupation illégitime constitue donc :

Libération de l’immeuble squatté : comment faire

La cause de l'occupation illicite de l'immeuble peut être double : occupant légitime ne libérant pas les lieux à l'expiration de son titre, ou introduction illicite d'occupants ab initio. Pour parvenir à la libération des lieux, il faut distinguer selon que le bien constitue ou non le domicile de la victime de l'occupation illégale, c'est-à-dire l'occupant régulier.

1) Occupation illicite d'un immeuble constituant le domicile de l'occupant régulier

C'est dans ce cas, et uniquement dans ce cas, qu'une libération rapide des lieux, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir une décision judiciaire, est possible. Le fondement juridique de cette procédure sera la constatation de violation de domicile.

Les textes applicables :

C. pén., art. 226-4 (Mod. par L. n^o 2015-714, 24 juin 2015) : « L'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni [sic] d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende.

Le maintien dans le domicile d'autrui à la suite de l'introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines ».

L. n^o 2007-290, 5 mars 2007, instituant le droit au logement opposable, art. 38 (Mod. par L. n^o 2020-1525, 7 déc. 2020) : « En cas d'introduction et de maintien dans le domicile d'autrui, qu'il s'agisse ou non de sa résidence principale, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé ou toute personne agissant dans l'intérêt et pour le compte de celle-ci peut demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire.

La décision de mise en demeure est prise par le préfet dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Seule la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa ou l'existence d'un motif impérieux d'intérêt général peuvent amener le préfet à ne pas engager la mise en demeure. En cas de refus, les motifs de la décision sont, le cas échéant, communiqués sans délai au demandeur.

La mise en demeure est assortie d'un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d'affichage en mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée à l'auteur de la demande.

Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n'a pas été suivie d'effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder sans délai à l'évacuation forcée du logement, sauf opposition de l'auteur de la demande dans le délai fixé pour l'exécution de la mise en demeure ».

De l'application conjuguée de ces textes, il résulte que pour obtenir une libération rapide sans décision judiciaire des lieux occupés illégalement, trois conditions doivent être réunies :

une occupation illicite ab initio :
des locaux affectés à l'usage actuel de domicile personnel ou professionnel :
dénonciation de l'occupation illicite dans un délai très bref :
la flagrance est définie dans le cadre de l'article 53 du Code de procédure pénale, et répond à la notion de « temps très voisin de l'action ». Même s'il n'existe pas de délai précis dans la loi, l'usage est généralement de retenir un délai de quarante-huit heures pour déposer plainte et donc initier la procédure d'expulsion¹¹¹⁸ ;
mise en œuvre de la procédure d'expulsion :

Depuis le 1^er février 2022, la procédure a évolué et dorénavant l'huissier de justice pourra prendre en charge le dossier du propriétaire victime de squats. Il pourra dorénavant constater l'occupation illégale du logement sans intervention d'un officier de police judiciaire et accompagnera le propriétaire dans son dépôt de plainte¹¹¹⁹.

2) La libération de l'immeuble objet d'occupation illicite ne pouvant être qualifié de domicile

Dans tous les autres cas que celui exprimé ci-dessus, une procédure judiciaire sera le passage obligé pour obtenir la libération des lieux.

Le propriétaire ou l'occupant victime de l'occupation illégale devra alors :
Le propriétaire devra également faire le choix de la procédure la plus judicieuse :
Les délais :
Voies de recours : l'occupant peut contester le principe même de la décision par la voie d'appel dans un délai de quinze jours de la signification du référé, ou d'un mois à compter de la signification du jugement au fond.

La délivrance des accessoires de la chose

– Éléments constitutifs. – Un bien immobilier est aussi constitué d'accessoires. Àce titre, l'obligation de délivrance porte également sur « les accessoires et tout ce qui a étédestiné à son usage perpétuel »¹¹²⁰. L'avant-projet de réforme des contrats spéciaux porté par l'Association Henri Capitant vient, dans son article 5, conforter ce principe : « Le débiteur de la délivrance doit mettre le bien et ses accessoires à la disposition du créancier ». Ces accessoires pouvant s'entendre assez largement, il convient de se focaliser sur certains points sensibles.

– Les fruits. – En principe, l'acquéreur a droit aux fruits du bien objet de la vente à compter du jour de la vente¹¹²¹. L'obligation de payer le prix par l'acquéreur découle d'ailleurs de l'exécution complète par le vendeur de son obligation de délivrance¹¹²². Là encore, on ne peut que constater la difficulté résultant du principe du consensualisme de l'article 1583 déjà évoqué : en théorie, les fruits générés par l'immeuble objet de la vente sont acquis dès la naissance de l'accord sur la chose et sur le prix. La rédaction d'un avant-contrat synallagmatique doit donc s'avérer extrêmement rigoureuse, et prévoir de manière précise la date de transfert de propriété du bien et de ses accessoires. Il s'agira donc, malgré le constat du caractère parfait de la vente, de repousser à la date de signature de l'acte définitif les effets du contrat de vente (transfert de propriété et entrée en jouissance dans ce cas précis).

– Les immeubles par destination. – Partie de l'immeuble, ces meubles devenus immeubles forment des accessoires de l'immeuble vendu et doivent donc faire l'objet d'une délivrance à l'acquéreur¹¹²³. En pratique, plus que l'existence de ce type de biens se pose la question de leur qualification au regard notamment de la fiscalité applicable à leur cession : rappelons ici que la cession des meubles meublants comme accessoires de l'immeuble (ainsi définis contractuellement entre vendeurs et acquéreurs) n'est pas comprise dans l'assiette de calcul des droits de mutation à titre onéreux¹¹²⁴.

– Qualification. – Mais encore faut-il qu'ils ne puissent pas être requalifiés comme immeubles par destination par l'administration fiscale. Laquelle, en l'état actuel, ne propose pas de définition particulière de ces immeubles. Il faut donc s'en remettre à la définition commune : il s'agit de meubles par nature, affectés à un immeuble, avec lequel ils constituent une même entité physique, économique et juridique. Il convient également de rappeler au rédacteur qui aurait un doute sur la qualification du bien, les termes de l'article 525, alinéa 1 du Code civil : « Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés ».

– Prudence rédactionnelle. – Ne saurait donc être considéré comme meuble meublant un bien répondant à la définition d'immeuble par destination. Àtitre d'exemple, le cas le plus courant de la « cuisine équipée » vendue avec la maison ou l'appartement doit donc faire l'objet de toute l'attention du rédacteur quant à la manière dont celle-ci a été conçue et installée. Et il convient d'avoir toujours à l'esprit que, d'une manière générale, ne sont pas compris dans la vente les objets qui peuvent être facilement enlevés sans causer de dégradation à l'immeuble, ou qui n'y ont pas été placés à perpétuelle demeure¹¹²⁵.

L’état de la jurisprudence en matière d’immeuble par destination comme accessoire de la vente d’immeuble d’habitation

1) Sont notamment compris dans la vente et constituent donc des immeubles par destination :

Éléments décoratifs : cheminées de style d'un château (CA Bourges, 3 déc. 1902 : DP 1903, 2, p. 144) ; carreaux de faïence garnissant les murs d'une cuisine (CA Paris, 2^e ch. B, 21 juin 2001 : JurisData n^o 2001-149807. – CA Lyon, 1^re ch. civ., 3 oct. 2002 : JurisData n^o 2002-187262) ; ou encore une bibliothèque masquant les murs de la pièce et construite aux dimensions exactes de celle-ci (Cass. 1^re civ., 5 mars 1991, n^o 89-14.626 : JurisData n^o 1991-000645 ; D. 1991 somm. p. 304, obs. Robert ; Defrénois 1991, art. 35062, obs. H. Souleau) ; des plaques de cheminée faisant corps avec celle-ci (CA Poitiers, 23 avr. 1968 : JCP N 1969, II, 15857).
Éléments d'équipements : les chauffe-eaux et leurs accessoires : (CA Paris, 3^e ch. A, 25 mai 1999 : JurisData n^o 1999-023115) ; un adoucisseur d'eau (CA Angers, 1^re ch. A, 10 oct. 2000 : JurisData n^o 2000-142794) ; les convecteurs électriques s'ils sont indissociablement liés à l'immeuble et ne peuvent être enlevés sans porter atteinte à son intégrité (Cass. 3^e civ., 23 janv. 2002 : JurisData n^o 2002-012678 ; JCP N 2002, n^o 49, p. 1690, note H. Périnet-Marquet ; D. 2002, p. 2504, obs. N. Reboul-Maupin).
Chauffage et sanitaire : les appareils sanitaires d'une salle de bains (Cass. 1^re civ., 18 juin 1963 : Bull. civ. 1963, I, n^o 327) ; l'installation de chauffage central (Cass. civ., 19 mars 1957 : Rev. loyers 1957, p. 316).
Cuisine : la cuisine intégrée dont la plupart des éléments ont été scellés au mur, spécialement conçus pour la pièce les recevant, et qui ne peuvent être détachés sans altération de leur substance (CA Grenoble, ch. urg., 22 nov. 1994 : JurisData n^o 1994-050101. – CA Chambéry, 1^re ch. civ., 31 mai 2005 : JurisData n^o 2005-279929).

2) Ne peuvent, sauf convention contraire, être compris dans la vente car constituant des biens meubles :

Éléments décoratifs : des tentures appuyées ou attachées au mur et qui peuvent être retirées sans aucune détérioration (Cass. req., 19 oct. 1896 : DP 1897, 1, p. 15) ; un tableau fixé au mur qui peut être aisément détaché (CA Lyon, 23 déc. 1980 : D. 1982, p. 182, obs. A. Robert).
Éléments d'équipement : l'antenne de télévision (CA Angers, 1^re ch. A, 10 oct. 2000 : JurisData n^o 2000-142794) ; des radiateurs électriques simplement vissés pouvant être enlevés sans détérioration (Cass. 1^re civ., 7 juill. 1981 : D. 1983, p. 13, obs. A. Robert).
Cuisine : des éléments préfabriqués fixés au mur par des crampons et pouvant en être aisément détachés (CA Dijon, ch. civ. B, 11 janv. 2005 : JurisData n^o 2005-264841) ; des équipements ménagers de cuisine constitués de meubles standards fabriqués industriellement (Cass. 3^e civ., 8 juin 1982 : D. 1983, p. 370, obs. A. Robert).
Éléments divers : un mobil home qui n'a pas perdu ses éléments de mobilité (CA Orléans, 2^e ch. civ., 24 sept. 1996 : JurisData n^o 1996-045089) ; du matériel de jardin placé sur une propriété d'agrément (CA Versailles, 12^e ch., 1^re sect., 22 janv. 1998 : JurisData n^o 1998-040467).

– Les droits réels attachés. – Sont concernés ici les différents droits réels attachés au fonds, tel par exemple le bénéfice de servitudes actives grevant un fonds voisin (ce peut être le cas notamment d'un droit de passage ou d'un droit de puisage). On peut également citer le droit d'eau formant l'accessoire d'un moulin¹¹²⁶, ou bien encore le droit d'usage d'une source se trouvant sur fonds voisin qui servait à l'irrigation du bien vendu à l'époque de sa vente¹¹²⁷.

– Autorisations et documentations attachées à l'immeuble. – Il s'agit ici, en premier lieu, du permis de construire. En effet, cette autorisation administrative d'occupation du sol possède incontestablement un caractère réel, étant attachée à l'immeuble et non à la personne qui en est titulaire¹¹²⁸. Par conséquent, si la vente intervient avant la réalisation des travaux de construction et que le permis a été délivré au vendeur, il doit être transféré à l'acquéreur. Ce transfert découlera d'une décision de l'autorité administrative ayant délivré le permis, statuant sur une demande déposée par le vendeur pétitionnaire initial. Du reste, le notaire en charge de la rédaction de l'acte de vente engage sa responsabilité s'il n'a pas vérifié la réalité de ce transfert¹¹²⁹. Par ailleurs, le transfert du permis de construire entraînant le transfert des taxes liées à cette autorisation administrative, il faut également penser à informer de manière exhaustive l'acquéreur bénéficiaire de ce transfert qu'il devient également débiteur de ces taxes. Et il faut également préciser que ce transfert des taxes découlant de l'autorisation administrative ne constitue pas une charge augmentative du prix.

– Documentation technique relative à l'immeuble achevé. – Concernant la vente d'un immeuble achevé, le contrat devra, dans la mesure du possible, prévoir la remise du permis de construire, de sa demande, de ses documents subséquents : déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, permis modificatif, déclarations préalables en cas de travaux mineurs complémentaires. Il s'agit, en effet, de confirmer l'existence légale des constructions édifiées sur le terrain. Cette documentation comprendra également l'ensemble des éléments permettant à l'acquéreur de faire valablement valoir ses droits à l'avenir et de ne pas méconnaître l'usage de son bien : règlements de copropriété, cahier des charges de lotissement, statuts d'association syndicale libre (ASL) ou d'association foncière urbaine libre (Aful), bornages contradictoires, etc.

Le rôle du notaire à ce stade de l'exécution du contrat est donc fondamental à double titre : tout d'abord pour l'information de l'acquéreur, mais également pour rappeler au vendeur l'étendue de son obligation de délivrance.

En cas d'impossibilité de réunir l'intégralité de ces pièces, il convient alors d'attirer spécialement l'attention de l'acquéreur sur ce point de manière à lui permettre de prendre conscience du défaut d'information, mais également du vendeur sur l'exécution incomplète de son obligation de délivrance.

– Une obligation potentiellement très large. – Plus généralement, l'obligation de délivrance peut concerner des éléments très divers, dont il serait ici illusoire de prétendre faire un inventaire exhaustif. Citons néanmoins quelques exemples : obligation de délivrer un équipement indispensable¹¹³⁰, des droits et actions du vendeur contre le constructeur¹¹³¹, ou encore des droits d'exploitation portant sur une parcelle de vignes¹¹³². Là encore, seul un examen exhaustif et préalable des titres de propriété du vendeur, des travaux réalisés par lui, ou encore de l'exploitation qu'il a tirée de l'immeuble permettra au notaire rédacteur de s'assurer de la bonne exécution de l'obligation de délivrance.

Obligation de délivrance du vendeur et responsabilité notariale

Au-delà des obligations du vendeur, et donc au premier chef celle de délivrer l'immeuble, le notaire chargé d'établir l'acte de vente engage principalement sa responsabilité, vis-à-vis de l'acquéreur, sur la base de son devoir de conseil. Sur ce point précis la Cour de cassation, par un arrêt de la troisième chambre civile du 11 septembre 2013¹¹³³, constatant le manquement par le vendeur à son obligation de délivrance, a également condamné le notaire ayant dressé l'acte de vente au titre du manquement à son devoir de conseil vis-à-vis de l'acquéreur. Il s'agissait d'une vente d'un bien immobilier à usage d'hôtel transformé en immeuble à usage d'habitation sans qu'un permis de construire autorisant ce changement de destination n'ait été délivré. Et ce alors même que la problématique de l'autorisation d'urbanisme avait fait l'objet d'échanges spécifiques entre les parties, et également d'une consultation Cridon écrite. Selon les termes de l'arrêt, le notaire aurait dû spécialement attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques qu'il encourait en s'engageant alors qu'il existait des doutes sur le changement de destination.

Les modalités de la délivrance

– Nature de la délivrance. – Si le transfert de propriété se réalise la plupart du temps de manière automatique (selon l'article 1583 du Code civil), il n'en est pas de même de la délivrance du bien. Il convient de rappeler que délivrance et transfert de propriété doivent être distingués, comme procédant de deux natures différentes. Si le transfert de propriété se définit comme un effet du contrat, la délivrance constitue le transfert de la détention du bien du vendeur à l'acheteur. Cette délivrance peut s'opérer de façon légale (I) ou d'une façon convenue par les parties (II).

La délivrance selon le Code civil

– Le principe de la remise d'éléments matériels. – L'article 1605 du Code civil définit la délivrance comme la remise par le vendeur à l'acquéreur des clés, s'il s'agit d'un bâtiment, ou des titres de propriété, s'agissant d'un immeuble non bâti.

le transfert de la perception des loyers ;
la transmission d'une action à l'encontre du locataire en place qui n'aurait pas respecté l'ensemble des obligations attachées au bail, voire à l'encontre de l'occupant sans titre.

Concernant la remise des clés, les innovations techniques récentes ont permis la confection de clés dont la reproduction doit s'accompagner de la présentation d'une carte de propriété. Dans un tel cas, la fabrication d'une clé nouvelle n'est possible qu'auprès du fabricant ou d'un revendeur spécialisé, avec la présentation de la carte de propriété contenant le code attaché à la clé initiale. Si l'immeuble vendu est équipé d'une telle serrure, et que le vendeur en détient les clés, il devra donc également remettre à l'acquéreur la carte lui permettant de faire reproduire cette clé. Si seule la clé est remise, sans la carte de propriété, il est selon nous possible de considérer que l'exécution par le vendeur de son obligation de délivrance ne serait alors que partielle.

– La remise des clés. – Cette obligation n'est pas constituée si le vendeur lui-même ne détient pas les clés¹¹³⁴. De même dans le cadre d'une vente d'un immeuble loué, l'acquéreur, créancier de l'obligation de délivrance, ne saurait reprocher au vendeur un manquement à son obligation à ce titre : il convient alors de constater la délivrance par d'autres moyens, par exemple :

– La remise des titres. – Cette notion doit s'entendre dans un sens large. En effet, par titre, il faut comprendre, outre le titre de propriété constatant le transfert de propriété au vendeur, et donc la réalité de son droit, les titres antérieurs, et le cas échéant, les plans de construction, le procès-verbal de bornage contradictoire s'il existe, etc.

Ces modalités de délivrance ne sont toutefois que supplétives, les parties peuvent parfaitement convenir d'autres modalités.

La contractualisation de la délivrance

– Liberté des conventions. – Le caractère supplétif de l'article 1605 du Code civil ne faisant aucun doute, les parties peuvent parfaitement s'entendre sur d'autres modalités de mise à disposition du bien au profit de l'acquéreur, même si dans la majeure partie des cas concernant la vente d'immeubles bâtis, la remise des clés sera choisie.

En outre, les parties peuvent également décider de l'époque de la délivrance, mais il convient dès lors d'encadrer, dans le cas d'une délivrance différée du transfert de propriété, les conditions de la remise et de prévoir une sanction à l'égard du vendeur ne respectant pas son obligation. Par ailleurs, les précautions à prendre à cet égard se doublent d'un aspect fiscal : la jouissance différée constitue une charge augmentative du prix¹¹³⁵ soumise à la perception de droits de mutation à titre onéreux : elle doit donc être évaluée.

– Les évolutions à envisager. – L'avant-projet de réforme des contrats spéciaux élaboré par l'Association Henri Capitant ne modifie pas sensiblement le régime de l'obligation de délivrance.

Toutefois, l'alinéa 3 de l'article 5 de cet avant-projet propose une innovation, déjà connue de la pratique notariale dans le cadre de la vente d'immeuble à construire : en cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite de l'obligation de délivrance, le créancier peut émettre des réserves lors de la réception ou refuser de réceptionner le bien, de l'enlever ou d'en prendre livraison, sans préjudice de la mise en œuvre des mesures prévues à l'article 1217 du Code civil.

En matière immobilière, est-ce à dire qu'outre la signature de l'acte de vente, les parties devront en sus établir un procès-verbal de réception ou de livraison, lequel serait alors susceptible de contenir des réserves formulées par l'acquéreur ? Cela signifierait que si des réserves sont prononcées, il faudrait alors prévoir, a minima, un délai pour les lever et la manière de le constater. Par un nouveau procès-verbal ? On ne peut pas dire que cela serait susceptible de réduire la potentielle conflictualité de l'opération, notamment en raison de la différence de vues pouvant exister entre le vendeur et l'acquéreur sur la notion même de délivrance ou de réserve.

La solution pourrait se trouver dans la rédaction de l'acte de vente, et dans une réception concomitante à la signature de l'acte : en effet, généralement vendeurs et acquéreurs effectuent préalablement à la signature de l'acte une dernière visite de l'immeuble objet de la vente. L'acte pourrait alors contenir une clause spécifique constatant l'exécution formelle de l'obligation de délivrance (au sens strict de la remise de l'immeuble, à l'exclusion de toute reconnaissance de la bonne conformité à la chose convenue) du vendeur. Cette clause pourrait être rédigée de la manière suivante :

Cette clause ne devrait, à notre sens, couvrir le respect de l'obligation de délivrance du vendeur que dans son aspect matériel consistant en la remise du bien à l'acquéreur. En effet, cette obligation ne se résume pas à la remise du bien entre les mains de l'acquéreur. Elle contient également une obligation de délivrance conforme de l'immeuble.

Constat de la délivrance des biens objet de la vente

L'Acquéreur déclare avoir été en mesure de procéder le (date de la dernière visite contradictoire) à une dernière visite du bien objet des présentes en présence du Vendeur, et qu'il a pu constater :

la parfaite libération des lieux par le Vendeur, l'état identique du bien vendu à la désignation établie aux termes de l'avant-contrat, et la présence dans l'immeuble de l'ensemble des meubles meublants dont il était convenu qu'ils faisaient partie de la vente ;
le bon fonctionnement des équipements nécessaires à l'usage du bien tel que défini ci-dessus au paragraphe « Désignation des biens vendus » ;
la remise de la documentation technique afférente à l'immeuble vendu, savoir :

(…)

En conséquence, l'Acquéreur déclare accepter la délivrance des biens objet des présentes sans aucune réserve à l'égard du Vendeur.