La délivrance des accessoires de la chose

– Éléments constitutifs. – Un bien immobilier est aussi constitué d'accessoires. Àce titre, l'obligation de délivrance porte également sur « les accessoires et tout ce qui a étédestiné à son usage perpétuel »¹¹²⁰. L'avant-projet de réforme des contrats spéciaux porté par l'Association Henri Capitant vient, dans son article 5, conforter ce principe : « Le débiteur de la délivrance doit mettre le bien et ses accessoires à la disposition du créancier ». Ces accessoires pouvant s'entendre assez largement, il convient de se focaliser sur certains points sensibles.

– Les fruits. – En principe, l'acquéreur a droit aux fruits du bien objet de la vente à compter du jour de la vente¹¹²¹. L'obligation de payer le prix par l'acquéreur découle d'ailleurs de l'exécution complète par le vendeur de son obligation de délivrance¹¹²². Là encore, on ne peut que constater la difficulté résultant du principe du consensualisme de l'article 1583 déjà évoqué : en théorie, les fruits générés par l'immeuble objet de la vente sont acquis dès la naissance de l'accord sur la chose et sur le prix. La rédaction d'un avant-contrat synallagmatique doit donc s'avérer extrêmement rigoureuse, et prévoir de manière précise la date de transfert de propriété du bien et de ses accessoires. Il s'agira donc, malgré le constat du caractère parfait de la vente, de repousser à la date de signature de l'acte définitif les effets du contrat de vente (transfert de propriété et entrée en jouissance dans ce cas précis).

– Les immeubles par destination. – Partie de l'immeuble, ces meubles devenus immeubles forment des accessoires de l'immeuble vendu et doivent donc faire l'objet d'une délivrance à l'acquéreur¹¹²³. En pratique, plus que l'existence de ce type de biens se pose la question de leur qualification au regard notamment de la fiscalité applicable à leur cession : rappelons ici que la cession des meubles meublants comme accessoires de l'immeuble (ainsi définis contractuellement entre vendeurs et acquéreurs) n'est pas comprise dans l'assiette de calcul des droits de mutation à titre onéreux¹¹²⁴.

– Qualification. – Mais encore faut-il qu'ils ne puissent pas être requalifiés comme immeubles par destination par l'administration fiscale. Laquelle, en l'état actuel, ne propose pas de définition particulière de ces immeubles. Il faut donc s'en remettre à la définition commune : il s'agit de meubles par nature, affectés à un immeuble, avec lequel ils constituent une même entité physique, économique et juridique. Il convient également de rappeler au rédacteur qui aurait un doute sur la qualification du bien, les termes de l'article 525, alinéa 1 du Code civil : « Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés ».

– Prudence rédactionnelle. – Ne saurait donc être considéré comme meuble meublant un bien répondant à la définition d'immeuble par destination. Àtitre d'exemple, le cas le plus courant de la « cuisine équipée » vendue avec la maison ou l'appartement doit donc faire l'objet de toute l'attention du rédacteur quant à la manière dont celle-ci a été conçue et installée. Et il convient d'avoir toujours à l'esprit que, d'une manière générale, ne sont pas compris dans la vente les objets qui peuvent être facilement enlevés sans causer de dégradation à l'immeuble, ou qui n'y ont pas été placés à perpétuelle demeure¹¹²⁵.

– Les droits réels attachés. – Sont concernés ici les différents droits réels attachés au fonds, tel par exemple le bénéfice de servitudes actives grevant un fonds voisin (ce peut être le cas notamment d'un droit de passage ou d'un droit de puisage). On peut également citer le droit d'eau formant l'accessoire d'un moulin¹¹²⁶, ou bien encore le droit d'usage d'une source se trouvant sur fonds voisin qui servait à l'irrigation du bien vendu à l'époque de sa vente¹¹²⁷.

– Autorisations et documentations attachées à l'immeuble. – Il s'agit ici, en premier lieu, du permis de construire. En effet, cette autorisation administrative d'occupation du sol possède incontestablement un caractère réel, étant attachée à l'immeuble et non à la personne qui en est titulaire¹¹²⁸. Par conséquent, si la vente intervient avant la réalisation des travaux de construction et que le permis a été délivré au vendeur, il doit être transféré à l'acquéreur. Ce transfert découlera d'une décision de l'autorité administrative ayant délivré le permis, statuant sur une demande déposée par le vendeur pétitionnaire initial. Du reste, le notaire en charge de la rédaction de l'acte de vente engage sa responsabilité s'il n'a pas vérifié la réalité de ce transfert¹¹²⁹. Par ailleurs, le transfert du permis de construire entraînant le transfert des taxes liées à cette autorisation administrative, il faut également penser à informer de manière exhaustive l'acquéreur bénéficiaire de ce transfert qu'il devient également débiteur de ces taxes. Et il faut également préciser que ce transfert des taxes découlant de l'autorisation administrative ne constitue pas une charge augmentative du prix.

– Documentation technique relative à l'immeuble achevé. – Concernant la vente d'un immeuble achevé, le contrat devra, dans la mesure du possible, prévoir la remise du permis de construire, de sa demande, de ses documents subséquents : déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, permis modificatif, déclarations préalables en cas de travaux mineurs complémentaires. Il s'agit, en effet, de confirmer l'existence légale des constructions édifiées sur le terrain. Cette documentation comprendra également l'ensemble des éléments permettant à l'acquéreur de faire valablement valoir ses droits à l'avenir et de ne pas méconnaître l'usage de son bien : règlements de copropriété, cahier des charges de lotissement, statuts d'association syndicale libre (ASL) ou d'association foncière urbaine libre (Aful), bornages contradictoires, etc.

Le rôle du notaire à ce stade de l'exécution du contrat est donc fondamental à double titre : tout d'abord pour l'information de l'acquéreur, mais également pour rappeler au vendeur l'étendue de son obligation de délivrance.

En cas d'impossibilité de réunir l'intégralité de ces pièces, il convient alors d'attirer spécialement l'attention de l'acquéreur sur ce point de manière à lui permettre de prendre conscience du défaut d'information, mais également du vendeur sur l'exécution incomplète de son obligation de délivrance.

– Une obligation potentiellement très large. – Plus généralement, l'obligation de délivrance peut concerner des éléments très divers, dont il serait ici illusoire de prétendre faire un inventaire exhaustif. Citons néanmoins quelques exemples : obligation de délivrer un équipement indispensable¹¹³⁰, des droits et actions du vendeur contre le constructeur¹¹³¹, ou encore des droits d'exploitation portant sur une parcelle de vignes¹¹³². Là encore, seul un examen exhaustif et préalable des titres de propriété du vendeur, des travaux réalisés par lui, ou encore de l'exploitation qu'il a tirée de l'immeuble permettra au notaire rédacteur de s'assurer de la bonne exécution de l'obligation de délivrance.