– Dualité de la notion. – La notion d'état du bien recouvre un double aspect que nous pourrions qualifier de juridique, d'une part, et de matériel, d'autre part.
L'état du bien
L'état du bien
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– L'état du bien : un aspect juridique. – Le vendeur doit délivrer un bien libre de toutes charges et hypothèques1110, ce qui signifie que ce dernier devra rapporter mainlevée des éventuelles inscriptions existantes. En outre, l'immeuble, si cela en a été convenu ainsi, doit être délivré, libre de toute occupation1111. Donc, outre la purge éventuelle de la situation locative, le vendeur s'interdit également, durant la période contractuelle, de concéder le moindre droit d'occupation à quiconque et sous quelque régime que ce soit.
– L'état du bien : un aspect matériel. – Selon l'article 1614 du Code civil, la chose doit être remise dans l'état dans lequel elle se trouve au moment de la vente. En droit positif, ce moment est défini comme celui de la rencontre des consentements sur la chose et sur le prix1112. Or, dans le cas d'une vente immobilière, il va s'écouler de longues semaines, voire plusieurs mois avant que le transfert de propriété et la délivrance ne s'opèrent. Le vendeur, débiteur de cette obligation de délivrance, est donc tenu de « la conserver jusqu'à la délivrance, en y apportant tous les soins d'une personne raisonnable »1113. De même le vendeur doit, s'il occupait lui-même les lieux, les délaisser afin de permettre à l'acheteur de les occuper. Il devra en outre répondre de l'occupation sans droit ni titre, et faire évacuer les lieux à ses frais le cas échéant1114.
- un trouble de jouissance puisque le propriétaire ne peut plus librement disposer de son bien ;
- une perte financière, notamment dans le cadre de la vente d'immeuble puisque l'obligation de délivrance du vendeur ne pouvant être exécutée, l'acquéreur peut parfaitement suspendre le paiement du prix, arguant de l'exception d'inexécution ainsi que nous le verrons plus loin ;
- et enfin un risque de mise en cause de la responsabilité civile du propriétaire1117, celui-ci restant responsable des dommages causés par la ruine du bâtiment.
– L'obligation de délivrance à l'épreuve de l'occupation sans droit ni titre. – Sur ce point, la question parfois délicate de l'occupation illégale de l'immeuble entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte définitif a pris ces derniers temps un regain d'actualité. Certains faits récents ont en effet pu largement émouvoir l'opinion publique, contraignant ainsi les pouvoirs publics à intervenir dans le débat et faire évoluer les textes normatifs en la matière1115. Notons toutefois que la question avait déjà été tranchée par la jurisprudence : en cas d'entrée en jouissance par la perception des loyers, le vendeur manque à son obligation de délivrance si l'occupant de l'immeuble objet de la vente n'est pas locataire régulier et doit donc être considéré comme occupant sans droit ni titre1116. L'occupation illégitime constitue donc :
Libération de l’immeuble squatté : comment faire
La cause de l'occupation illicite de l'immeuble peut être double : occupant légitime ne libérant pas les lieux à l'expiration de son titre, ou introduction illicite d'occupants ab initio. Pour parvenir à la libération des lieux, il faut distinguer selon que le bien constitue ou non le domicile de la victime de l'occupation illégale, c'est-à-dire l'occupant régulier.
1) Occupation illicite d'un immeuble constituant le domicile de l'occupant régulier
C'est dans ce cas, et uniquement dans ce cas, qu'une libération rapide des lieux, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir une décision judiciaire, est possible. Le fondement juridique de cette procédure sera la constatation de violation de domicile.
Les textes applicables :
C. pén., art. 226-4 (Mod. par L. no 2015-714, 24 juin 2015) : « L'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni [sic] d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende.
Le maintien dans le domicile d'autrui à la suite de l'introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines ».
L. no 2007-290, 5 mars 2007, instituant le droit au logement opposable, art. 38 (Mod. par L. no 2020-1525, 7 déc. 2020) : « En cas d'introduction et de maintien dans le domicile d'autrui, qu'il s'agisse ou non de sa résidence principale, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé ou toute personne agissant dans l'intérêt et pour le compte de celle-ci peut demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire.
La décision de mise en demeure est prise par le préfet dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Seule la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa ou l'existence d'un motif impérieux d'intérêt général peuvent amener le préfet à ne pas engager la mise en demeure. En cas de refus, les motifs de la décision sont, le cas échéant, communiqués sans délai au demandeur.
La mise en demeure est assortie d'un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d'affichage en mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée à l'auteur de la demande.
Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n'a pas été suivie d'effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder sans délai à l'évacuation forcée du logement, sauf opposition de l'auteur de la demande dans le délai fixé pour l'exécution de la mise en demeure ».
De l'application conjuguée de ces textes, il résulte que pour obtenir une libération rapide sans décision judiciaire des lieux occupés illégalement, trois conditions doivent être réunies :
- une occupation illicite ab initio :
- des locaux affectés à l'usage actuel de domicile personnel ou professionnel :
- dénonciation de l'occupation illicite dans un délai très bref :
- la flagrance est définie dans le cadre de l'article 53 du Code de procédure pénale, et répond à la notion de « temps très voisin de l'action ». Même s'il n'existe pas de délai précis dans la loi, l'usage est généralement de retenir un délai de quarante-huit heures pour déposer plainte et donc initier la procédure d'expulsion1118 ;
- mise en œuvre de la procédure d'expulsion :
Depuis le 1er février 2022, la procédure a évolué et dorénavant l'huissier de justice pourra prendre en charge le dossier du propriétaire victime de squats. Il pourra dorénavant constater l'occupation illégale du logement sans intervention d'un officier de police judiciaire et accompagnera le propriétaire dans son dépôt de plainte1119.
2) La libération de l'immeuble objet d'occupation illicite ne pouvant être qualifié de domicile
Dans tous les autres cas que celui exprimé ci-dessus, une procédure judiciaire sera le passage obligé pour obtenir la libération des lieux.
- Le propriétaire ou l'occupant victime de l'occupation illégale devra alors :
- Le propriétaire devra également faire le choix de la procédure la plus judicieuse :
- Les délais :
- Voies de recours : l'occupant peut contester le principe même de la décision par la voie d'appel dans un délai de quinze jours de la signification du référé, ou d'un mois à compter de la signification du jugement au fond.