La contractualisation de la délivrance

– Liberté des conventions. – Le caractère supplétif de l'article 1605 du Code civil ne faisant aucun doute, les parties peuvent parfaitement s'entendre sur d'autres modalités de mise à disposition du bien au profit de l'acquéreur, même si dans la majeure partie des cas concernant la vente d'immeubles bâtis, la remise des clés sera choisie.

En outre, les parties peuvent également décider de l'époque de la délivrance, mais il convient dès lors d'encadrer, dans le cas d'une délivrance différée du transfert de propriété, les conditions de la remise et de prévoir une sanction à l'égard du vendeur ne respectant pas son obligation. Par ailleurs, les précautions à prendre à cet égard se doublent d'un aspect fiscal : la jouissance différée constitue une charge augmentative du prix¹¹³⁵ soumise à la perception de droits de mutation à titre onéreux : elle doit donc être évaluée.

– Les évolutions à envisager. – L'avant-projet de réforme des contrats spéciaux élaboré par l'Association Henri Capitant ne modifie pas sensiblement le régime de l'obligation de délivrance.

Toutefois, l'alinéa 3 de l'article 5 de cet avant-projet propose une innovation, déjà connue de la pratique notariale dans le cadre de la vente d'immeuble à construire : en cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite de l'obligation de délivrance, le créancier peut émettre des réserves lors de la réception ou refuser de réceptionner le bien, de l'enlever ou d'en prendre livraison, sans préjudice de la mise en œuvre des mesures prévues à l'article 1217 du Code civil.

En matière immobilière, est-ce à dire qu'outre la signature de l'acte de vente, les parties devront en sus établir un procès-verbal de réception ou de livraison, lequel serait alors susceptible de contenir des réserves formulées par l'acquéreur ? Cela signifierait que si des réserves sont prononcées, il faudrait alors prévoir, a minima, un délai pour les lever et la manière de le constater. Par un nouveau procès-verbal ? On ne peut pas dire que cela serait susceptible de réduire la potentielle conflictualité de l'opération, notamment en raison de la différence de vues pouvant exister entre le vendeur et l'acquéreur sur la notion même de délivrance ou de réserve.

La solution pourrait se trouver dans la rédaction de l'acte de vente, et dans une réception concomitante à la signature de l'acte : en effet, généralement vendeurs et acquéreurs effectuent préalablement à la signature de l'acte une dernière visite de l'immeuble objet de la vente. L'acte pourrait alors contenir une clause spécifique constatant l'exécution formelle de l'obligation de délivrance (au sens strict de la remise de l'immeuble, à l'exclusion de toute reconnaissance de la bonne conformité à la chose convenue) du vendeur. Cette clause pourrait être rédigée de la manière suivante :

Cette clause ne devrait, à notre sens, couvrir le respect de l'obligation de délivrance du vendeur que dans son aspect matériel consistant en la remise du bien à l'acquéreur. En effet, cette obligation ne se résume pas à la remise du bien entre les mains de l'acquéreur. Elle contient également une obligation de délivrance conforme de l'immeuble.