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Sur la sécurité juridique
2022
– La sécurité juridique, un effet recherché à travers l'authenticité. – Au moment d'aborder les conséquences attachées à notre proposition, nous ne pouvons que commencer par l'objectif poursuivi par cette solennité nouvelle : une plus grande sécurité juridique des transactions immobilières. Car c'est bien vers une amélioration de la sécurité juridique et une diminution du contentieux, autant que de l'efficacité de notre droit que tendent les travaux des Congrès des notaires de France. Il n'est que de reprendre les titres des précédents congrès pour s'en convaincre, la sécurité juridique est …
La défaillance faisant suite à la signature d'une promesse synallagmatique de vente en la forme authentique
2022
– Promesse synallagmatique et non-respect de l'engagement de l'acquéreur. – L'engagement de l'acquéreur à travers la signature d'une promesse synallagmatique de vente est ici opposé à celui d'une promesse unilatérale de vente. Son engagement est ferme, il ne dispose pas de la faculté d'opter ou non pour la réalisation de la vente. C'est en raison de cette fermeté de l'engagement de l'acquéreur que la vente se trouve déjà formée, et simplement conditionnée à la réalisation d'événements ou conditions nécessaires à sa perfection. La précaution sera prise ici aussi de ne pas faire coïncider le …
Sanctions applicables à la vente constatée par acte authentique
2022
– Les avant-contrats applicables. – Sans revenir en détail sur la distinction entre chacun de ces avant-contrats 724 ni sur l'opportunité qu'il y aurait pour le notariat de retenir l'un plutôt que l'autre 725 , nous nous attacherons simplement aux effets de ces contrats sur les parties. Nous nous limiterons également aux seules promesses unilatérales et synallagmatiques de vente, qui sont les avant-contrats les plus usités, sans aborder le pacte de préférence et la promesse unilatérale d'achat. Revenir sur la nature des engagements pris par chacune des parties aux termes de ces avant-contrats …
Sanctions applicables à la vente constatée par acte authentique
2022
– Diversité des situations. Plan. – La conclusion d'une vente immobilière est, le plus souvent, précédée par la signature d'un avant-contrat. Que celui-ci prenne la forme d'une promesse unilatérale ou synallagmatique, cet avant-contrat sera le plus souvent nécessaire pour effectuer les démarches préalables érigées en conditions suspensives (obtention d'un financement, purge de droit de préemption, accord de mainlevée d'inscriptions hypothécaires, obtention de permis de construire, etc. ) ou tout simplement pour compléter le dossier (renseignements d'urbanisme, etc. ). Le report de la …
Proposition de distinction selon la nature de l'acte écrit (authentique ou non)
2022
– Projet de réforme de la responsabilité civile. – Le droit de la responsabilité civile renvoie à la possibilité pour une personne ayant subi un dommage d'en obtenir réparation. Le constat a été fait d'un décalage entre les textes de référence de cette responsabilité civile au sein du Code civil et le droit positif résultant, principalement, de la jurisprudence. Le cadre général de la refonte du droit des obligations a ainsi intégré des réflexions sur une réforme du régime de la responsabilité civile, conduisant à l'adoption le 22 juillet 2020 par la commission des lois du Sénat d'un rapport …
Une vente « convertie » en promesse de vente ?
2022
– L'exemple de la convention d'hypothèque conventionnelle. – L'hypothèque conventionnelle est un autre exemple dont nous pouvons nous inspirer. Des juges du fond, approuvés par la troisième chambre civile de la Cour de cassation 696 , ont en effet décidé d'appliquer la théorie de la conversion par réduction à une convention d'hypothèque annulée pour vice de forme 697 , en considérant que celle-ci laissait place à une promesse d'hypothèque liant le constituant, devenu promettant, au créancier bénéficiaire de la garantie. L'acte frappé de nullité renaît ainsi de ses cendres pour redonner vie à …
Une vente « convertie » en promesse de vente ?
2022
– L'exemple du testament authentique. – Par opposition avec la discrétion même de ce concept dans les textes en droit français, la théorie de la conversion par réduction comporte plusieurs applications célèbres en jurisprudence. Il en va ainsi du testament authentique dont l'irrégularité a entraîné la nullité. C'est le cas du testament authentique annulé pour non-respect des dispositions des articles 971 à 975 du Code civil, en ce que les témoins n'avaient assisté qu'à la signature de l'acte, et non à la dictée 692 . Il en est de même du testament authentique annulé en raison de l'absence des …
Une vente « convertie » en promesse de vente ?
2022
– Application de la théorie de la « conversion par réduction ». – La proposition consistant à considérer toute vente immobilière ne respectant pas la solennité de l'acte authentique comme nulle renvoie mécaniquement à la théorie des nullités. Àtravers celle-ci, et de longue date, s'est posée la question du devenir des actes nuls. Doit-on conclure à leur complet anéantissement ou serait-il possible, au contraire, d'y attacher des effets de droit, bien évidemment dégradés par rapport à l'acte frappé de nullité ? D'origine germanique 688 , et non expressément énoncée en droit français 689 , la …
Les conséquences d'une solennité nouvelle
2022
– Une « petite amélioration » ? – Poursuivant sa démonstration en faveur d'une solennisation de la vente immobilière, Roger Nerson 669 précise que « la sagesse commande donc, à notre avis, de nous contenter de cette petite amélioration que serait la solennisation de la vente d'immeubles : cette réforme serait aisément acceptée par les usagers, puisque dès maintenant la vente d'immeubles est presque toujours passée par-devant notaire ». Si nous partageons sa conviction, nous nous permettrons d'émettre deux réserves. En premier lieu, la modification proposée nous paraît amplement dépasser le …
Quid de l'acte sous signature privée ?
2022
– Proposition de solution. – Puisqu'il convient de choisir en tenant compte des avantages et inconvénients de chacune des approches, il semble qu'il faille privilégier celle cumulant les avantages sans souffrir de réels inconvénients ! La combinaison des approches rigoriste et souple fait alors apparaître une troisième approche, que nous qualifierons de « pragmatique », de nature à répondre aux besoins du marché (rapidité, fluidité, habitude) tout en relevant le niveau de sécurité juridique que nous ambitionnons pour les parties. C'est ainsi que la formation du contrat de vente serait bien …