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Le bail à construction
2022
– Définition. – Comme le bail emphytéotique, le bail à construction doit être conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. De même, il doit constituer au profit du preneur un droit réel, cessible, saisissable et susceptible d'hypothèque. En revanche, et contrairement à l'emphytéose, le preneur doit s'engager à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pour toute la durée du bail (CCH, art. L. 251-1, al. 1 er …
Le droit réel de jouissance spéciale
2022
– Un nouveau droit réel. – Les évolutions récentes de la jurisprudence de la Cour de cassation ont permis de rompre avec l'idée qu'il ne pouvait exister d'autres droits réels dans notre droit que ceux de l'article 543 du Code civil, lequel indique : « On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre ». Par un arrêt Maison de la Poésie du 31 octobre 2012, la Cour de cassation a en effet confirmé la possibilité de constituer des droits réels autres que ceux cités par l'article 543 1952 . En précisant que le …
Un droit réel
2022
La création et l'exploitation d'une unité de production d'énergie renouvelable, qu'il s'agisse d'un champ d'éoliennes ou de panneaux photovoltaïques, ne peuvent s'envisager que sur du long terme et seront le fruit d'un investissement financier conséquent. Pour cela, l'idée de conférer un droit réel à l'exploitant, qui va lui permettre d'exercer des droits de plus grande ampleur sur l'immeuble support de l'installation, apporte des solutions à un certain nombre de problèmes que rencontre l'exploitant non propriétaire. Deux axes permettent selon nous de créer ce droit réel : soit la …
Le bail commercial
2022
– Application du statut des baux commerciaux. – Les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce sont-elles applicables au bail consenti à un preneur qui exploiterait une installation de production d'énergie renouvelable ? La réponse nous semble devoir être négative en ce qui concerne une application obligatoire. En effet, l'application de ce régime est tout d'abord rendue impérative par l'exploitation d'un fonds. Or, l'espace dans lequel seront exploitées les installations ne peut être assimilé au lieu d'exercice d'un commerce 1942 . Dès lors, seule une soumission …
La responsabilité du notaire en matière d'assurance construction
2022
– Àl'origine d'un cumul d'obligations… – Au titre des assurances construction obligatoires, le notaire s'avère donc être le débiteur d'obligations au titre de l'information des parties et du contrôle de l'efficacité de son acte à travers les vérifications devant être opérées. Son devoir de conseil doit également s'exercer et justifie qu'il déploie, en ce domaine également, toute son ingénierie …
Sur l'intérêt de souscrire des assurances facultatives
2022
– Un intérêt découlant du champ d'application des assurances construction obligatoires. – En tant que complément des assurances construction obligatoires, les assurances construction qualifiées, par opposition, de « facultatives », permettent de garantir à la fois les maîtres d'ouvrage et les constructeurs au titre d'événements non couverts de manière obligatoire. Il s'agira, schématiquement et ainsi que nous l'avons déjà rappelé, soit d'anticiper sur la réception, soit d'étendre la garantie aux dommages ne relevant pas de la responsabilité des constructeurs. En effet, dans l'un et l'autre …
Vérifications opérées sur la police d'assurance
2022
– Illustration. Réduction proportionnelle de l'indemnité ou de nullité du contrat. – L'accompagnement du notaire ne se limite pas à la vérification de l'existence de souscription des assurances construction obligatoires. Le comportement du souscripteur de ces contrats est également à observer au titre des déclarations qu'il a pu effectuer auprès des assureurs et des informations transmises à ces derniers. Dès lors qu'il en dispose, notamment à travers la communication des polices d'assurance ou d'attestations d'assurance détaillées, le notaire se doit de vérifier que les éléments transmis aux …
L'ingénierie notariale en matière d'assurance construction
2022
– Le positionnement central du notaire. – Les mécanismes d'information mis en place au titre des assurances construction obligatoires reposent eux-mêmes sur un régime obligatoire et sanctionné. Le notaire y joue un rôle central, en ce que les informations ont vocation à transiter par lui au stade de la mutation de l'immeuble, mais également à être vérifiées par lui, sous peine d'engager se responsabilité. L'obligation générale de conseil à laquelle il est tenu se décline ainsi, à titre principal 1808 , en obligations d'information (A) et de vérification (B) sur l'existence ou l'absence de …
La durée de l'assurance dommages-ouvrage
2022
– Seconde exception : la prise d'effet dans l'année suivant la réception. – La prise d'effet de l'assurance dommages-ouvrage sera également anticipée en cas de défaillance de l'entrepreneur dans l'exécution de ses obligations après la réception et mise en demeure préalable 1797 . Située postérieurement à la réception, cette défaillance portera donc sur les désordres devant être levés par l'entrepreneur au titre de la garantie de parfait achèvement 1798 . En effet, le report de la prise d'effet de l'assurance dommages-ouvrage à l'expiration de la garantie de parfait achèvement 1799 ne se …
Portant sur l'ouvrage lui-même
2022
– La non-prise en compte des dommages intermédiaires. – Les dommages ne portant pas sur l'ouvrage lui-même ou ne relevant pas des garanties biennale ou décennale, c'est-à-dire les dommages intermédiaires 1788 , ne sont pas pris en charge par l'assurance construction obligatoire. Si le doute était permis avant la réforme opérée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978 1789 , il est désormais établi que les assurances construction obligatoires ne peuvent prendre en charge de plein droit les dommages intermédiaires 1790 . Dès lors, la souscription d'une assurance spécifique ne peut qu'être …