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Garantie d'éviction
2022
– Étendue de la garantie d'éviction. – Si, en matière de garantie d'éviction, l'article 1625 du Code civil évoque la possession paisible de la chose vendue, cette garantie vise surtout à empêcher les atteintes à la propriété et à la détention que l'acquéreur peut être amené à subir. Il nous semble donc important d'analyser tout d'abord ce qui constitue la garantie d'éviction (A), avant de déterminer le champ d'application de cette garantie …
La résolution unilatérale
2022
– Vente entre particuliers. – Dans le cadre d'une vente immobilière n'impliquant pas un vendeur professionnel, cette sanction nous semble devoir être conventionnellement écartée, et ce pour plusieurs raisons : …
La réduction du prix
2022
– Le cas de la vente par un professionnel. – Ce cas diffère selon nous de celui de la vente entre particuliers, car il peut potentiellement exister dans cette hypothèse un déséquilibre entre les parties, le vendeur ayant une expertise plus importante que l'acquéreur quant à sa capacité à déterminer les qualités essentielles de l'objet de la vente. Dans un souci de protection de l'acquéreur, il pourrait donc sembler utile de laisser à ce dernier la possibilité d'agir en réduction du …
Les sanctions recommandées
2022
– L'exception d'inexécution. – S'agissant principalement de l'obligation de délivrance et de délivrance conforme, obligation impérative dont le vendeur ne peut s'exonérer, il nous semble parfaitement légitime de permettre à l'acquéreur de ne pas payer le prix (son obligation principale), en cas d'inexécution par le vendeur. Par exemple, la non-libération des lieux nous semble constituer un bon motif pour permettre à l'acquéreur de ne pas payer le prix de vente. Il faut également rappeler qu'il s'agit d'une sanction spécifiquement prévue en matière de vente immobilière par l'article 1653 du …
Les nouvelles sanctions (Ord. no 2016-3 : inexécution par anticipation, exécution forcée en nature, réduction de prix, résolution unilatérale)
2022
Trois éléments majeurs caractérisent ce régime : …
Les nouvelles sanctions (Ord. no 2016-3 : inexécution par anticipation, exécution forcée en nature, réduction de prix, résolution unilatérale)
2022
– La réduction de prix. – Nouveauté apportée par l'article 1223 du Code civil 1180 , il n'est cependant pas certain que dans l'esprit des concepteurs de la réforme du droit des obligations cette sanction ait été prévue pour la vente immobilière. Nous avons vu qu'elle existe déjà dans le cadre général de l'obligation de délivrance de la contenance (disposition supplétive lorsque le vendeur n'est pas un professionnel de l'immobilier), et spécifiquement dans le cadre de la vente d'un lot de copropriété (disposition impérative). Dans chacun de ces cas, la réduction du prix sanctionne un déficit …
L'exception d'inexécution
2022
– Une consécration législative. – Cette sanction a pu être considérée comme un moyen de justice privée 1159 , et donc à ce titre le Code civil de 1804 la réservait à des cas spécifiques dont la jurisprudence a longtemps hésité à étendre le domaine. Toutefois, la vente immobilière a, dès 1804, fait partie des contrats dans lesquels l'acheteur pouvait recourir à cette sanction. L'article 1653 du Code civil dispose : « Si l'acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d'être troublé par une action, soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le payement du prix jusqu'à ce …
La vente de lots de copropriété
2022
– Le régime spécifique de la vente de lots de copropriété. – L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi n o 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite « loi Carrez ») améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, ajoute un régime particulier en matière de délivrance de la contenance. Tout d'abord la mention, tant dans l'avant-contrat que dans l'acte de vente, de la superficie privative, est obligatoire : à défaut l'acte est frappé de nullité. Là encore, un régime différent est créé selon l'erreur : si la superficie réelle est supérieure à la superficie exprimée …
Le contentieux spécifique de la vente de l'immeuble pollué
2022
– Conseils rédactionnels. – Nous l'avons vu, le droit des installations classées n'impose pas de mesures de dépollution, mais une réhabilitation du site. Et lorsqu'un nouveau projet prend corps sur l'immeuble siège de l'ICPE, cette réhabilitation doit être réalisée selon le nouvel usage prévu pour le site. Cette réglementation, complétée par la jurisprudence de la Cour de cassation, appelle donc à la plus grande prudence rédactionnelle, notamment sur le point de la désignation, afin de ne pas engager la responsabilité du vendeur au titre de son obligation de délivrance conforme. Sur ce sujet, …
Le contentieux spécifique de la vente de l'immeuble pollué
2022
– Les installations classées pour la protection de l'environnement. – L'article L. 511-1 du Code de l'environnement établit le régime des ICPE et impacte considérablement la vente de terrains ayant supporté de telles exploitations : « Sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d'une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, …