L'exception d'inexécution

– Une consécration législative. – Cette sanction a pu être considérée comme un moyen de justice privée¹¹⁵⁹, et donc à ce titre le Code civil de 1804 la réservait à des cas spécifiques dont la jurisprudence a longtemps hésité à étendre le domaine. Toutefois, la vente immobilière a, dès 1804, fait partie des contrats dans lesquels l'acheteur pouvait recourir à cette sanction. L'article 1653 du Code civil dispose : « Si l'acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d'être troublé par une action, soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le payement du prix jusqu'à ce que le vendeur ait fait cesser le trouble, si mieux n'aime celui-ci donner caution, ou à moins qu'il n'ait été stipulé que, nonobstant le trouble, l'acheteur payera ».

Par ailleurs, et dans le cadre précisément de l'obligation de délivrance du vendeur, l'article 1613 du Code civil prévoit une faculté similaire : « Il ne sera pas non plus obligé à la délivrance, quand même il aurait accordé un délai pour le payement, si, depuis la vente, l'acheteur est tombé en faillite ou en état de déconfiture, en sorte que le vendeur se trouve en danger imminent de perdre le prix ; à moins que l'acheteur ne lui donne caution de payer au terme ».

L'échange connaît également cette sanction¹¹⁶⁰. Généralisée par l'article 1217 du Code civil et organisée par l'article 1219¹¹⁶¹ du même code, cette exception d'inexécution peut donc maintenant s'appliquer dans le contrat de vente immobilière au-delà des cas prévus par les articles 1613 et 1653 du Code civil. On pourrait donc imaginer que, dans certains cas, un acquéreur puisse retenir une partie du prix en cas de délivrance incomplète de la chose, par exemple si un élément accessoire de la chose venait à ne pas être fourni : on peut penser ici à une autorisation administrative liée au bien vendu, par exemple une autorisation d'urbanisme pour des travaux réalisés antérieurement à la vente.

– Régime de l'exception d'inexécution. – Il convient de rappeler que pour se prévaloir de l'exception d'inexécution, la partie qui l'invoque devra établir à la fois l'existence d'une inexécution par le cocontractant et sa gravité suffisante. Àce titre, et sous l'empire du droit antérieur, la jurisprudence de la Cour de cassation a imposé un critère de proportion, imposant certes une inexécution suffisamment grave, mais également une analyse des conséquences de l'inexécution pour éviter que les conséquences de celle-ci soient hors de proportion avec le manquement initial¹¹⁶².

Cette exception d'inexécution pourrait être selon nous, dans le cadre d'une vente immobilière, contractualisée aux termes de l'avant-contrat. En effet le notaire, en tant que concepteur du contrat, doit être en mesure d'élaborer un mécanisme conventionnel capable d'envisager une résolution de ce problème, avant toute possibilité de recours judiciaire.

En cas d'exécution seulement partielle de son obligation de délivrance par le vendeur, une clause pourrait ainsi prévoir que, plutôt que de suspendre la régularisation de l'acte définitif, celle-ci pourrait avoir lieu, mais qu'une partie du prix de vente ne serait pas payée au vendeur mais versée entre les mains d'un tiers de confiance (qui aurait alors une mission de séquestre), dans l'attente de l'exécution totale de son obligation de délivrance par le vendeur. Par exemple, pour le cas où l'état de l'immeuble objet de la vente ne serait pas le même entre le jour où le contrat de vente s'est formé et le jour prévu pour la prise de possession par l'acquéreur.