Les solutions classiques : de l'inexécution à la résolution

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

L'exception d'inexécution

– Une consécration législative. – Cette sanction a pu être considérée comme un moyen de justice privée¹¹⁵⁹, et donc à ce titre le Code civil de 1804 la réservait à des cas spécifiques dont la jurisprudence a longtemps hésité à étendre le domaine. Toutefois, la vente immobilière a, dès 1804, fait partie des contrats dans lesquels l'acheteur pouvait recourir à cette sanction. L'article 1653 du Code civil dispose : « Si l'acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d'être troublé par une action, soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le payement du prix jusqu'à ce que le vendeur ait fait cesser le trouble, si mieux n'aime celui-ci donner caution, ou à moins qu'il n'ait été stipulé que, nonobstant le trouble, l'acheteur payera ».

Par ailleurs, et dans le cadre précisément de l'obligation de délivrance du vendeur, l'article 1613 du Code civil prévoit une faculté similaire : « Il ne sera pas non plus obligé à la délivrance, quand même il aurait accordé un délai pour le payement, si, depuis la vente, l'acheteur est tombé en faillite ou en état de déconfiture, en sorte que le vendeur se trouve en danger imminent de perdre le prix ; à moins que l'acheteur ne lui donne caution de payer au terme ».

L'échange connaît également cette sanction¹¹⁶⁰. Généralisée par l'article 1217 du Code civil et organisée par l'article 1219¹¹⁶¹ du même code, cette exception d'inexécution peut donc maintenant s'appliquer dans le contrat de vente immobilière au-delà des cas prévus par les articles 1613 et 1653 du Code civil. On pourrait donc imaginer que, dans certains cas, un acquéreur puisse retenir une partie du prix en cas de délivrance incomplète de la chose, par exemple si un élément accessoire de la chose venait à ne pas être fourni : on peut penser ici à une autorisation administrative liée au bien vendu, par exemple une autorisation d'urbanisme pour des travaux réalisés antérieurement à la vente.

– Régime de l'exception d'inexécution. – Il convient de rappeler que pour se prévaloir de l'exception d'inexécution, la partie qui l'invoque devra établir à la fois l'existence d'une inexécution par le cocontractant et sa gravité suffisante. Àce titre, et sous l'empire du droit antérieur, la jurisprudence de la Cour de cassation a imposé un critère de proportion, imposant certes une inexécution suffisamment grave, mais également une analyse des conséquences de l'inexécution pour éviter que les conséquences de celle-ci soient hors de proportion avec le manquement initial¹¹⁶².

Cette exception d'inexécution pourrait être selon nous, dans le cadre d'une vente immobilière, contractualisée aux termes de l'avant-contrat. En effet le notaire, en tant que concepteur du contrat, doit être en mesure d'élaborer un mécanisme conventionnel capable d'envisager une résolution de ce problème, avant toute possibilité de recours judiciaire.

En cas d'exécution seulement partielle de son obligation de délivrance par le vendeur, une clause pourrait ainsi prévoir que, plutôt que de suspendre la régularisation de l'acte définitif, celle-ci pourrait avoir lieu, mais qu'une partie du prix de vente ne serait pas payée au vendeur mais versée entre les mains d'un tiers de confiance (qui aurait alors une mission de séquestre), dans l'attente de l'exécution totale de son obligation de délivrance par le vendeur. Par exemple, pour le cas où l'état de l'immeuble objet de la vente ne serait pas le même entre le jour où le contrat de vente s'est formé et le jour prévu pour la prise de possession par l'acquéreur.

Proposition de clause relative à l'exception d'inexécution dans un avant-contrat

Obligations de conservation et de délivrance du vendeur

Conformément aux dispositions de l'article 1197 du Code civil, et afin de respecter son obligation de délivrance prévue à l'article 1614, alinéa 1 de ce même code, le vendeur (ou promettant) s'engage à conserver l'immeuble objet des présentes dans son état actuel. L'acquéreur (ou bénéficiaire) devra s'assurer du respect de cet engagement préalablement à la signature de l'acte authentique.

En cas de non-respect de cette obligation, l'acquéreur pourra :

surseoir à la signature de l'acte définitif constatant le transfert de propriété pour le cas où le manquement du vendeur aurait pour conséquence de rendre l'immeuble impropre à sa destination, telle qu'exprimée aux présentes ;
consentir à la régularisation de l'acte définitif constatant le transfert définitif de propriété si le bien objet de la vente devait être délivré dans un état dégradé au regard de celui constaté au jour de la formation du contrat mais sans que celui-ci ne soit devenu impropre à sa destination. Dans un tel cas, l'acquéreur (ou bénéficiaire) pourra se libérer entre les mains du vendeur d'une partie du prix de vente seulement, le solde devant être remis à un tiers constitué séquestre à cet égard, et dont la mission sera alors définie aux termes de l'acte constatant le transfert de propriété.

Dans cette dernière hypothèse, l'état dégradé de l'immeuble par rapport à celui constaté au moment de la formation du contrat doit s'entendre d'une dégradation portant sur les qualités intrinsèques de l'immeuble, à l'exclusion de tout élément purement décoratif ou esthétique. L'acquéreur devra alors rapporter la preuve de cette dégradation.

En outre, la partie du prix de vente dont l'acquéreur (ou bénéficiaire) ne pourrait se libérer entre les mains du vendeur ne pourra excéder une somme égale à la stipulation de pénalité convenue aux présentes.

Résolution et clause résolutoire

– Un caractère judiciaire. – Cette sanction figure dans notre droit positif depuis 1804, l'ancien article 1184 du Code civil indiquant dans son premier alinéa : « La clause résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait pas à son engagement ». Elle fait en outre l'objet de textes spécifiques dans le cadre du contrat de vente : les articles 1610 et 1654 du même code.

Cet article 1610 concerne le manquement par le vendeur à son obligation de délivrance¹¹⁶³, et l'article 1654 le manquement par l'acquéreur à son obligation de payer le prix¹¹⁶⁴.

La résolution (hors le cas de la clause résolutoire) ne pouvait être que judiciaire (C. civ., ancien art. 1184, al. 3), et ne présentait pas un caractère d'ordre public. Dès lors, un contractant pouvait par avance renoncer au droit de demander la résolution judiciaire du contrat¹¹⁶⁵. Ces principes n'ont pas été remis en cause par la réforme de 2016 et continuent donc de former le droit commun en la matière.

Seul un manquement grave à son obligation par le débiteur pouvait constituer un motif valable pour une résolution immédiate du contrat, à moins qu'une allocation de dommages-intérêts ne suffise à réparer le préjudice subi¹¹⁶⁶.

– Résolution et rente viagère. – Étonnamment, en matière de rente viagère, contrat à exécution successive par excellence, le Code civil n'impose pas d'action résolutoire de plein droit.

Seul un manquement par le constituant à son obligation de fournir une sûreté telle que stipulée par le contrat peut permettre au crédirentier de demander la résolution du contrat (C. civ., art. 1977). En revanche, le seul défaut de paiement des arrérages ne permet pas, selon l'article 1978 du Code civil, au crédirentier de poursuivre la résolution du contrat.

Mais il convient de rappeler que la jurisprudence a admis depuis fort longtemps la possibilité de déroger à cet article, en permettant aux parties d'insérer dans l'acte constitutif de la rente une clause résolutoire¹¹⁶⁷. La construction de cette clause résolutoire fut d'ailleurs une innovation portée par l'ingénierie notariale et consacrée par la jurisprudence de la Cour de cassation. Toutefois, il est selon nous possible d'aller plus loin que les clauses habituellement stipulées en matière de résolution de vente avec constitution de rente viagère. La résolution de plein droit étant en effet possible compte tenu du caractère non impératif de l'article 1978 du Code civil, il n'existe pas de raison objective (si ce n'est fiscale)¹¹⁶⁸ de ne pas prévoir dès l'acte constitutif une résolution qui n'aurait pas à être constatée judiciairement.

Proposition d'une nouvelle clause résolutoire concernant les ventes avec constitution de rente viagère

CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Par dérogation expresse aux dispositions de l'article 1978 du Code civil, vendeurs et acquéreurs conviennent expressément qu'à défaut de paiement de trois termes consécutifs (en cas de termes mensuels) ou d'un terme (en cas de termes trimestriels) de la rente viagère convenue aux présentes au titre de la conversion de tout ou partie du prix de vente, la présente vente sera résolue de plein droit, si bon semble au crédirentier, le tout sans qu'aucune action judiciaire ne soit nécessaire.

Pour la validité de cette résolution, le crédirentier s'oblige à délivrer au débirentier, à son domicile élu aux termes des présentes, une mise en demeure contenant commandement de payer par acte d'huissier de justice, et cette mise en demeure devra reproduire les termes de la présente clause résolutoire et être restée infructueuse pendant un délai de quinze jours après sa délivrance au débirentier.

Àl'issue de ce délai, et en cas de non-paiement par le débirentier des sommes dues, la résolution de la vente sera constatée selon acte à recevoir par le notaire soussigné, en vue de sa publication au service de publicité foncière.

L'ensemble des frais, droits et émoluments générés par cette résolution seront supportés par le débirentier, de sorte que si des sommes devaient être avancées par le crédirentier, celles-ci lui seront remboursées par le débirentier dans le délai d'un mois de la mise en demeure qui lui en sera délivrée.

Concernant les sommes versées par le débirentier au titre du présent acte, elles resteront acquises à ce dernier à titre de dommages-intérêts, le tout sans recours ni répétition de la part du débirentier, mais à concurrence seulement de la partie du prix de vente payée comptant aux termes des présentes, les arrérages versés par la suite restant acquis au vendeur. Enfin, les frais, droits et émoluments générés par l'acte contenant constatation de la résolution pourront, à défaut de paiement par le débirentier, être prélevés sur les sommes dues par le crédirentier au titre de la restitution.

– Le nouveau régime de la résolution. – Depuis l'ordonnance n^o 2016-31 du 1^er février 2016 entrée en vigueur le 1^er octobre 2016, la résolution fait l'objet des articles 1224 à 1230 du Code civil et voit son régime considérablement modifié. Tout d'abord, trois procédures de résolution sont énoncées : la résolution judiciaire (C. civ., art. 1227), la résolution conventionnelle (C. civ., art. 1225) et la résolution unilatérale (C. civ., art. 1226). Avant d'analyser les innovations portées par cette réforme, et notamment la résolution unilatérale, il convient de revenir sur la clause résolutoire qui voit ici sa valeur consacrée par la loi alors qu'elle ne constituait jusqu'à présent qu'un pur mécanisme contractuel, certes admis par la jurisprudence. L'enjeu pour la clause résolutoire est de pouvoir s'appliquer sans avoir recours à une procédure judiciaire, puisque toute sa spécificité repose sur la possibilité de la faire fonctionner de plein droit.

– La clause résolutoire. – Le nouvel article 1225¹¹⁶⁹ du Code civil reprend pour l'essentiel le régime juridique de la clause résolutoire tel que construit au fil du tempspar la jurisprudence sur la base de l'ancien article 1184 du même code. Cette clause (ou pacte commissoire) peut se définir comme une clause aux termes de laquelle les parties, adoptant une condition résolutoire expresse, décident à l'avance dans un contrat que celui-ci sera de plein droit résolu, du seul fait de l'inexécution par l'une des parties de son obligation, sans qu'il soit nécessaire de le demander au juge et sans que celui-ci, s'il est saisi, dispose en principe d'un pouvoir d'appréciation¹¹⁷⁰.

Il faut néanmoins préciser que ces clauses sont d'interprétation stricte par les tribunaux dès lors qu'elles font l'objet d'une contestation judiciaire. Àce titre, dans son rapport pour l'année 1988, la Cour de cassation précise que « si le créancier tient à se faire dispenser, par l'effet de la convention, de l'obligation de s'adresser au juge, il doit l'exprimer formellement »¹¹⁷¹. Une telle clause doit, selon cette juridiction, être exprimée de manière non équivoque, faute de quoi les juges recouvrent leur pouvoir d'appréciation¹¹⁷².

En outre, et conformément à l'article 1190 du Code civil, une clause résolutoire ambiguë doit être interprétée en faveur de celui qui a contracté l'obligation (le débiteur).

En conclusion, pour être pleinement efficace, cette clause doit préciser les obligations dont le non-respect permettra sa mise en jeu. Par ailleurs, la stipulation de cette clause dans un contrat n'emporte pas renonciation pour le créancier à demander une résolution judiciaire, quand bien même l'ancien article 1184 comme le nouvel article 1217 du Code civil ne sont pas d'ordre public.