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Les critères de distinction
2022
– Le cas des résidences services et hôtelières. – Nous constatons ces dernières années un développement important de l'offre de logements rendus accessibles au sein de résidences services, notamment à destination des seniors, ou de résidences hôtelières. Dès lors, et tout naturellement, il est apparu nécessaire que soit précisée leur appartenance ou non au secteur protégé de la vente d'immeuble à construire. Bien souvent, en effet, ces opérations sont réalisées dans le cadre de contrats de Vefa, qui se doublent de la signature de baux commerciaux consentis par les acquéreurs, agissant en tant …
Quatrième critère : un délai déterminé
2022
– Obligation de prévoir un délai. – Directement rattaché aux obligations et caractéristiques précédentes 1287 , le délai devant être respecté par le vendeur d'immeuble à construire participe également de la qualification et de l'existence même de ce contrat 1288 . Les aléas pouvant être rencontrés par le vendeur dans le cadre de l'opération de construction justifient que, bien souvent, des extensions de ce délai soient prévues. L'existence de causes, alors considérées par les parties comme légitimes, de suspension du délai pour construire, ne contrevient pas à l'obligation s'imposant aux …
Troisième critère : une construction
2022
– Édification d'un immeuble. – Àtravers la signature d'une vente d'immeuble à construire, le vendeur s'oblige à édifier ou à construire un immeuble 1285 . Il a été relevé 1286 que l'utilisation du terme « immeuble » en lieu et place de « bâtiment » permettait d'appliquer le régime de la vente d'immeuble à construire à la réalisation de constructions ne relevant pas nécessairement de la notion de bâtiment, comme des constructions en sous-sol ou des …
Deuxième critère : l'obligation d'édification
2022
– Loi Elan et consécration de la Vefa avec travaux réservés par l'acquéreur. – C'est dans la loi Elan du 23 novembre 2018 qu'a été intégrée la possibilité pour le vendeur et l'acquéreur, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (y compris du secteur protégé), de prévoir que certains travaux seront réalisés par l'acquéreur après la livraison du logement par le …
Premier critère : l'existence d'une vente
2022
– Distinction avec les contrats voisins. Le CCMI et le CPI. – Le transfert de propriété inhérent au contrat de Vefa permet de le distinguer très nettement du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) 1259 , et du contrat de promotion immobilière (CPI) 1260 . Dès lors que le maître de l'ouvrage est d'ores et déjà propriétaire du terrain d'assiette des constructions à venir, et en dehors des cas de requalification de l'opération lorsque le terrain est procuré directement ou indirectement par le promoteur 1261 , seul l'un ou l'autre de ces deux contrats pourra être retenu. …
Les obligations du vendeur de l'immeuble à construire
2022
– Des contentieux toujours plus nombreux. – Une étude publiée en novembre 2018 par l'UFC-Que Choisir fait état d'une augmentation de 84 % des litiges concernant les achats immobiliers sur plan entre les années 2017 et 2018, après une croissance annuelle moyenne de 8,7 % entre 2010 et 2017. C'est ainsi que, notamment, les retards de livraison touchent près d'un acheteur sur trois (29 %) et sont d'une durée moyenne de 5,4 mois. In fine , les problèmes résultant de malfaçons devancent ceux relatifs au retard de livraison selon cette étude. L'ingénierie du notaire au stade de la préparation du …
Garantir l'efficacité d'une clause d'exonération des vices cachés
2022
– La rédaction de la clause. – Si l'acte de vente doit contenir une clause exonératoire, il nous semble qu'elle ne peut être rédigée qu'une fois les investigations réalisées, et ses résultats analysés. Cela ne signifie pas qu'une clause générale ne puisse valablement être insérée dans l'acte, mais il faudra avoir vérifié que cela reste possible. En revanche si les informations collectées permettent de douter de la qualité de non-professionnel du vendeur, alors, il conviendra de rédiger selon nous une clause extrêmement précise indiquant ce que le vendeur est en mesure de garantir et ce qu'il …
Le vendeur non professionnel : une exonération limitée
2022
– Dossier de diagnostic technique et garantie des vices cachés. – Si le vendeur non professionnel peut, au titre de l'article 1643 du Code civil, s'exonérer de cette garantie, cette possibilité n'est cependant pas sans condition ni restriction. En effet, l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, qui prévoit l'établissement du dossier de diagnostic technique préalable à la vente soumet l'exonération sur les points visés, à la production de ce diagnostic 1233 . Rappelons qu'en fonction de la nature du bien et de sa destination, certains éléments de ce dossier ne seront …
Le vendeur professionnel : le principe de l'exonération interdite
2022
– Le vendeur exploitant. – Jurisprudence plus récente, mais incontestablement destinée à connaître un fort développement dans les années qui viennent, la Cour de cassation, aux termes d'un arrêt du 29 juin 2017 1230 , a assimilé au vendeur professionnel le vendeur également exploitant de l'immeuble objet de la vente. Le cas concernait une acquisition réalisée par une SCI d'un immeuble dans lequel avait été exploité un garage automobile pendant de longues années. L'acquéreur entendait transformer cet immeuble en immeuble à usage d'habitation. L'acte contenait une clause d'exonération des vices …
Le vendeur professionnel : le principe de l'exonération interdite
2022
– Le vendeur ne disposant pas de connaissances techniques et réalisant des travaux. – Il s'agit ici du cas bien connu de la pratique notariale, appelé « castor » en référence au système d'autoconstruction coopératif créé en France à la fin de la Seconde Guerre mondiale. Concrètement, le vendeur qui a entrepris lui-même la construction d'un ouvrage ne peut, à la vente de ce dernier, invoquer une exonération de l'obligation de garantir les défauts de l'immeuble 1229 , étant assimilé par la jurisprudence de la Cour de cassation à un vendeur …