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Acquisition en démembrement de propriété et réversion d'usufruit
2022
– La réversion de l'usufruit en cas de démembrement ab initio . – Lors d'une acquisition en démembrement de propriété, les acquéreurs de l'usufruit vont classiquement souhaiter pouvoir bénéficier de celui-ci jusqu'au décès du survivant d'entre eux. …
Acquisition en démembrement de propriété et présomption de l'article 751 du Code général des impôts
2022
– La présomption de l'article 751 du Code général des impôts. – Le recours à un démembrement de propriété doit toujours se faire en gardant présente à l'esprit la présomption édictée par l'article 751 du Code général des impôts 113 , qui prévoit une taxation du bien immobilier dans sa totalité dans le patrimoine de l'usufruitier sauf si la sincérité de l'opération est démontrée , et notamment la sincérité des donations survenues moins de trois mois avant le décès. La finalité du texte est d'éviter que certaines personnes ne se privent ou ne se dépouillent de leur vivant de la nue-propriété de …
Vente d'un immeuble démembré, plus-value et exonération pour résidence principale
2022
– Pas d'exonération pour première cession d'un logement autre que résidence principale quand on détient un droit démembré sur sa résidence principale. – Nous mentionnons ici l'arrêt du Conseil d'État du 15 juillet 2021 ayant décidé que la détention par le cédant d'un droit démembré (ou d'un droit indivis) sur sa résidence principale fait obstacle au bénéfice de l'exonération de plus-value réalisée lors de la première cession d'un logement autre que sa résidence principale (prévue par l'article 150 U, II, 1 o bis duCode général des impôts) 105 . Saisi d'une question prioritaire de …
Impôt sur la plus-value et temporalité de la cession
2022
– Schéma récapitulatif. – Nous résumons dans le schéma ci-dessous l'importance de la rédaction de l'avant-contrat sur le calcul du délai de détention en matière d'impôt sur la plus-value. …
Compréhension et information de l'acquéreur
2022
– Comprendre l'acquéreur pour l'informer. – Comme évoqué précédemment, pour être en mesure de remplir pleinement son obligation de conseil, le notaire doit comprendre les attentes de ses clients. La jurisprudence de la Cour de cassation veille à ce que le notaire prodigue à ses clients des conseils adaptés à leur situation, « dut-il pour ce faire sonder les aspirations les plus personnelles et les considérations les plus intimes des parties à l'acte » 060 …
Collecte des informations auprès du vendeur
2022
– Devoir d'information précontractuel de l'article 1112-1 du Code civil. – Issu de l'ordonnance du 10 février 2016, l'article 1112-1 du Code civil crée un devoir d'information précontractuel entre les parties 057 . « Dès lors, il incombe aux notaires, juges de l'amiable, la lourde tâche, d'une part de faire prendre conscience au vendeur de l'importance de son obligation d'information et, d'autre part de le guider, en tant que professionnels, dans l'exécution complète de son obligation. (…) Il sera donc utilement conseillé (…) de porter une attention toute particulière à la collecte des …
Ingénierie notariale et compréhension par les parties de leurs obligations et engagements
2022
– Plan. – La compréhension par les parties à une opération immobilière de leurs obligations et engagements est essentielle à une pacification de leurs relations immédiates et futures. En s'assurant de la bonne transmission des informations entre les parties, de façon globale tout au long de l'opération immobilière dans laquelle il intervient, le notaire contribue à l'anticipation des difficultés (Sous-section I). De façon plus ciblée, la période dite « intermédiaire », qui se déroule en matière immobilière entre l'avant-contrat et la vente, doit également retenir notre attention. Nous …
La vérification des informations transmises par les parties
2022
– Un devoir de suggestion de diligences. – Il a été souligné en jurisprudence que « le devoir de conseil du notaire ne se limite pas à la vérification des diligences obligatoires mais porte également sur la suggestion d'autres diligences lorsque le notaire sait que le bien vendu présente des risques particuliers » 053 . Ainsi, lorsque le notaire sait que l'immeuble présente des risques fongiques (du fait de la présence d'une humidité récurrente ou de toute autre pathologie connue de lui), il se doit de préconiser un diagnostic adapté, quand bien même celui-ci ne serait pas obligatoire 054 …
Ingénierie notariale et analyse précontractuelle
2022
– Plan. – Lors de la préparation de l'acte authentique, et afin de pacifier les rapports futurs entre les parties, il est essentiel d'analyser et vérifier les informations que ces dernières nous transmettent (Sous-section I), mais également bien sûr de procéder, parfois avec elles, et en tout état de cause pour elles, à une analyse de la documentation réunie (Sous-section …
Expliquer les étapes d'un dossier
2022
– L'importance des fiches, notes et schémas explicatifs. – De la même façon, ou pour les mêmes raisons qu'un client doit savoir et comprendre ce que nous allons faire (ou pas) dans le cadre du dossier qui s'initie, ce dernier doit également être parfaitement informé sur les étapes qui seront suivies, et particulièrement sur ses obligations et actions jusqu'à la signature de l'acte final. Il pourra ainsi prendre conscience de ce qui est attendu de lui, des délais et des obligations de chacun. Cette information peut être délivrée oralement lors d'une première prise de contact, un peu plus tard, …