– Obligation de délivrance, obligation de garantie et obligation d'information pesant sur le vendeur. – Côté vendeur, notre action doit, d'une part, consister à nous assurer qu'il a bien conscience des obligations pesant sur lui (obligation de délivrance et obligation de garantie, développées infra, nos
et s. pour la première, et et s. pour la seconde) et, d'autre part, à faire en sorte qu'il transmette bien à l'acquéreur l'ensemble des informations dont il dispose concernant le bien vendu et l'opération dans son ensemble.
Collecte des informations auprès du vendeur
Collecte des informations auprès du vendeur
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– Le rôle du « questionnaire vendeur ». – Pour cela, l'envoi d'un « questionnaire vendeur »056 permettra de lister, de façon globale et la plus exhaustive possible, le domaine des informations qu'un vendeur doit communiquer à son acquéreur sur le bien vendu. Il l'aidera à ne pas oublier d'informations importantes (en plus d'aider le notaire à procéder à une analyse complète de l'état du bien, des problématiques à prendre en compte, et des éventuelles questions/recherches supplémentaires à mettre en œuvre, comme évoqué ci-dessus concernant l'analyse précontractuelle).
– Une obligation d'information du vendeur de plus en plus accrue. – Nous l'avons vu supra, l'obligation d'information due par le vendeur ne cesse de s'accroître, notamment en raison de la multiplication des textes visant à assurer la protection de l'acquéreur immobilier et imposant au vendeur la remise de nombreux diagnostics, documents et informations (V. supra, nos
et s.).
– Devoir d'information précontractuel de l'article 1112-1 du Code civil. – Issu de l'ordonnance du 10 février 2016, l'article 1112-1 du Code civil crée un devoir d'information précontractuel entre les parties057. « Dès lors, il incombe aux notaires, juges de l'amiable, la lourde tâche, d'une part de faire prendre conscience au vendeur de l'importance de son obligation d'information et, d'autre part de le guider, en tant que professionnels, dans l'exécution complète de son obligation. (…) Il sera donc utilement conseillé (…) de porter une attention toute particulière à la collecte des informations auprès du vendeur lors de la constitution du dossier de vente »058.
Bien distinguer manquement au devoir d'information et vice du consentement
Dans un arrêt du 6 janvier 2022, la cour d'appel de Versailles059 rappelle qu'il convient de distinguer le manquement au devoir d'information de l'article 1112-1 du Code civil et le vice du consentement. La sanction de l'article 1112-1 du Code civil tient exclusivement dans les dommages et intérêts. Pour pouvoir entraîner la nullité du contrat, il faut que le manquement soit à l'origine d'un vice du consentement (erreur sur une qualité essentielle, dol, violence). Introduire une action contre un vendeur sur le seul fondement de l'article 1112-1 du Code civil conduit à se priver de la possibilité de demander la nullité de la convention litigieuse.