Impôt sur la plus-value et temporalité de la cession

– Point de vigilance : promesse synallagmatique et plus-value. – Nous soulignerons ici l'importance d'être vigilants sur la détermination de la date de cession pas toujours maîtrisée en cas d'acquisition suite à une promesse synallagmatique en matière de calcul de l'impôt sur la plus-value.

– Détermination de la date de cession et consensualisme. – La date de cession constitue le fait générateur de plusieurs impositions, notamment en matière d'impôt sur la plus-value. La question de sa détermination précise se pose particulièrement lorsque l'acte authentique est précédé de la signature d'une promesse synallagmatique.

La formation de la vente résulte en principe du consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, et entraîne un transfert immédiat de la propriété de l'immeuble⁰⁸⁵. Ce n'est que si les parties ont entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition de leur consentement que la formation du contrat sera différée à l'accomplissement de l'acte notarié. Mais, en pratique, les parties choisissent la plupart du temps (ou l'on choisit pour elles) de dissocier la formation du contrat et ses effets, retardant la date du transfert de propriété à la date de signature de l'acte authentique. Ces notions sont abordées dans les développements sur le consensualisme et la vente solennelle (V. infra, n^os et s.).

– Application en matière de plus-value. – La fixation de la date de la cession va notamment déterminer la durée de détention. Il est donc primordial d'établir si la cession a eu lieu lors de la signature de la promesse synallagmatique ou lors de la signature de l'acte authentique. Le Conseil d'État s'est prononcé sur cette question dans un arrêt du 29 décembre 2020 particulièrement important, pris en chambres réunies⁰⁸⁶ ; en l'absence de dispositions fiscales particulières, il fait une stricte application des règles civiles : lorsque l'avant-contrat révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine le fait générateur de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse ⁰⁸⁷.

– Inefficacité des énonciations de l'acte authentique si les termes de la promesse sont clairs. – Le Conseil d'État précise que lorsque les termes de la promesse sont clairs (promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révélant clairement le consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix), le caractère immédiat du transfert de propriété (et donc le début du délai de détention de l'acquéreur pour la détermination de la plus-value (ou sa fin pour le vendeur) n'est pas remis en cause par des énonciations contraires de l'acte authentique (qui mentionnerait un transfert de propriété au jour de sa signature) ou des éléments postérieurs. En synthèse, en présence de deux actes contradictoires (mais chacun suffisamment clair) sur la date du transfert de propriété, le premier est constitutif du fait générateur et le second demeure sans effet. Si les parties souhaitent différer les effets de la vente (et donc allonger le délai de détention du vendeur notamment), leur intention doit résulter de l'avant-contrat⁰⁸⁸.

– Conséquences pratiques et ingénierie notariale. – Au regard des explications précédentes, nous relèverons :

– Schéma récapitulatif. – Nous résumons dans le schéma ci-dessous l'importance de la rédaction de l'avant-contrat sur le calcul du délai de détention en matière d'impôt sur la plus-value.