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La capitalisation
2025
– Nature de l'opération. – Le principe de l'article 621 du Code civil est de mettre fin au démembrement dans l'hypothèse de la vente. La « capitalisation », terme usité par la pratique, consiste en la transformation des droits de chacun en un capital en propriété. Est-ce pour autant une opération de partage taxable …
En cas de vente du bien immobilier
2025
– Principes et dérogations. – En cas de vente conjointe et simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété, se pose la question du sort des droits démembrés. La loi n o 2006-728 du 23 juin 2006 a consacré les solutions jurisprudentielles antérieures, en retenant le principe d'une répartition du prix entre la nue-propriété et l'usufruit selon leur valeur respective. Le principe de droit de l'article 621 du Code civil est donc la capitalisation, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix, ou sur un nouveau bien. Trois voies sont donc envisageables : la première de principe …
Droits et obligations de l'usufruitier
2025
– Avant-projet de loi portant réforme. – En 2008, l'avant-projet de loi portant réforme du livre II du Code civil relatif aux biens avait proposé l'apport suivant, permettant de clarifier la question : …
Droits et obligations de l'usufruitier
2025
– Critères de discernement. – Dans un arrêt de principe du 13 juillet 2005, la Cour de cassation a donné la définition des travaux d'entretien comme étant ceux « qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble » et des grosses réparations comme étant « celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ». Mais la frontière en pratique est ténue. Ni l'importance des travaux ni leur coût ne sont un indice. C'est la nature même des travaux qui importe. Ce qui est surprenant, c'est qu'il n'existe pas de critère précis et unifié. Le tableau ci-après …
Droits et obligations de l'usufruitier
2025
– Usage du bien et perception des revenus. – L'usufruitier bénéficie des droits relatifs à l'usage et aux fruits. Le bien immobilier non loué reste réservé à l'habitation de l'usufruitier et les revenus des biens donnés en location lui reviennent. …
Pouvoirs de gestion
2025
– Le cas particulier des monuments historiques. – Le démembrement de propriété est conciliable avec le régime fiscal spécial des monuments historiques. Trois observations méritent d'être présentées néanmoins, en présence d'un actif démembré : …
Configurations selon l'ordre des décès
2025
– Décès du nu-propriétaire avant l'usufruitier. – Cette hypothèse n'est pas conforme à l'ordre naturel des décès. C'est celui du décès tragique d'un enfant du constituant avant ses parents. Sa nue-propriété grevée de l'usufruit ouvert se transmet alors à ses propres héritiers, sauf application du droit de retour légal ou conventionnel. Cette configuration pose plusieurs …
Au profit de qui ?
2025
– Droit simple et droit complexe. – L'usufruit né par voie de rétention, de transmission ou de constitution peut être établi au profit d'une personne, ou bien de plusieurs personnes immédiatement ou successivement. L'usufruit peut ainsi être détenu en indivision conjointement par plusieurs titulaires simultanément, concurremment (notamment deux époux). Dans ce cas, les usufruitiers jouissent de leurs droits en même temps. En revanche, l'usufruit est appelé « successif » lorsque plusieurs personnes sont appelées à jouir successivement de leur droit, chacun à leur tour dans le temps. Les droits …
Au profit de qui ?
2025
– S'agissant de l'usufruit viager. – Il y a deux points à envisager, avec deux personnes concernées : le bénéficiaire du droit, tout d'abord, et celui sur la tête duquel est assis le droit, ensuite. …
Qui peut démembrer ?
2025
– L'impossibilité pour l'usufruitier de démembrer ses droits. – L'usufruitier, quant à lui, n'est jamais en mesure de démembrer son droit. Tout au plus peut-il transmettre à titre gratuit ou onéreux son usufruit pour la durée restant à courir, ou pendant une période plus courte. Cette donation d'usufruit temporaire est alors évaluée, forfaitairement, par tranches de dix ans, à 23 % de la valeur en pleine propriété du bien, selon les dispositions de l'article 669, II du Code général des impôts. En vertu de l'adage « Nul ne peut transmettre plus de droit qu'il n'en a » , l'usufruitier ne …