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Une durée minimale
2023
L’alinéa 1 de l’article 10 de la loi de 1989 fixe les règles suivantes : « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ». La durée du bail ne peut être inférieure à trois ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile à caractère familial, c’est-à-dire une société « constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Les textes sont interprétés strictement : une société …
Les baux relevant de la loi de 1989
2023
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi du 22 juin 1982, les baux d’habitation relevaient en principe des dispositions du Code civil 157 , sauf baux relevant de la loi de 1948 ou baux dérogatoires. Le bail à durée déterminée prenait fin à son terme sans qu’il soit besoin de délivrer un congé et pouvait être tacitement reconduit pour une durée indéterminée. Le bail à durée indéterminée pouvait être dénoncé par chacune des parties à tout moment moyennant un préavis donné conformément à l’usage des …
Le cautionnement
2023
À la différence du secteur privé, les locataires HLM sont titulaires de contrats de location d’une durée courte (le plus souvent un mois ou trois mois) qui se reconduisent tacitement 154 . La Cour de cassation 155 leur reconnaît un caractère de contrat à durée indéterminée. Il conviendra donc de prévoir une durée précise à l’engagement de caution. S’il est conclu sans limitation de durée, la caution pourra le résilier à tout …
Le cautionnement
2023
Depuis la loi n o 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, il est interdit aux bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, de demander qu’une personne physique puisse se porter caution des logements qu’ils louent. Le recours à la caution est cependant possible pour les personnes morales dans deux hypothèses. D’une part, un organisme autorisé par le décret du 28 décembre 2009 153 peut se porter caution. D’autre part, le recours à une caution est …
Le montant de la réduction de loyer de solidarité
2023
Contrairement au contrôle des loyers, les règles applicables aux garanties financières données par le locataire social diffèrent peu de celles applicables au secteur locatif privé. …
Règles applicables en matière de révision des loyers
2023
La loi du 27 janvier 2017 139 permet à l’autorité administrative d’autoriser une augmentation de loyer pour une partie du patrimoine de l’organisme qui a fait l’objet d’une réhabilitation , avec ou sans application de la nouvelle politique du logement. Cette augmentation, qui vaut pour « une période déterminée », est plafonnée à 5 % en sus de la variation de l’IRL, d’une année par rapport à l’autre. La hausse peut être supérieure à ce plafond « en cas d’accord des associations représentatives de locataires et des locataires dans les conditions fixées à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 …
Règles applicables en matière de loyers maximums
2023
L’article L. 445-3, II du Code de la construction et de l’habitation précise que le montant maximal de la masse des loyers de l’ensemble des immeubles de l’organisme qui applique la nouvelle politique du logement (NPL) doit rester constant par rapport à la situation antérieure. Pour déterminer le loyer maximum de l’ensemble immobilier, le même texte permet à l’organisme d’unifier la surface de référence de son patrimoine, en choisissant soit la surface corrigée, soit la surface utile. Dans le cadre de la NPL, l’organisme fixe le montant maximal de la moyenne des loyers maximaux applicables …
La nouvelle politique des loyers (NPL)
2023
La loi n o 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (dite « loi Molle ») 138 a substitué au conventionnement global du parc HLM une convention d’utilité sociale (CUS) . Il s’en est suivi deux générations de conventions d’utilité sociale. Les premières ont été mises en œuvre à compter du 1 er juillet 2011 pour une durée de six ans. Les conventions d’utilité sociale de seconde génération, réformées par la loi du 23 novembre 2018 (dite « loi Elan »), sont entrées en vigueur à compter du 1 er juillet 2019. La convention d’utilité sociale comprend, …
Évolutions du loyer
2023
La révision du loyer résulte d’une décision de l’organisme HLM soumise au contrôle de légalité du représentant de l’État dans le département. La révision est libre sous réserve de ne pas dépasser les limites des plafonds actualisés chaque année. L’article 159 de la loi du 22 août 2021 136 qui interdit la révision, la majoration ou la réévaluation des loyers de logements énergivores (classes F et G) ne s’applique pas aux loyers des logements …
La fixation du loyer par l’organisme HLM
2023
L’article L. 442-1-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que les organismes HLM fixent librement les loyers des logements faisant l’objet d’une nouvelle location dans les limites fixées du loyer maximum défini soit par la fourchette HLM, soit par la convention signée entre l’État et le bailleur …