La nouvelle politique des loyers (NPL)

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

La loi n^o 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (dite « loi Molle »)¹³⁸ a substitué au conventionnement global du parc HLM une convention d’utilité sociale (CUS). Il s’en est suivi deux générations de conventions d’utilité sociale. Les premières ont été mises en œuvre à compter du 1^er juillet 2011 pour une durée de six ans. Les conventions d’utilité sociale de seconde génération, réformées par la loi du 23 novembre 2018 (dite « loi Elan »), sont entrées en vigueur à compter du 1^er juillet 2019. La convention d’utilité sociale comprend, outre un volet accession, un volet locatif qui peut prévoir la mise en œuvre de la nouvelle politique du logement (NPL) visée à l’article L. 445-2 du Code de la construction et de l’habitation. La nouvelle politique du logement, qui est facultative, apporte une souplesse en termes de loyers maximums et de révision des loyers.

Règles applicables en matière de loyers maximums

L’article L. 445-3, II du Code de la construction et de l’habitation précise que le montant maximal de la masse des loyers de l’ensemble des immeubles de l’organisme qui applique la nouvelle politique du logement (NPL) doit rester constant par rapport à la situation antérieure. Pour déterminer le loyer maximum de l’ensemble immobilier, le même texte permet à l’organisme d’unifier la surface de référence de son patrimoine, en choisissant soit la surface corrigée, soit la surface utile. Dans le cadre de la NPL, l’organisme fixe le montant maximal de la moyenne des loyers maximaux applicables aux logements de l’ensemble immobilier. Ce montant est fixé en euros par mètre carré et par mois pour chaque plafond de ressources déterminé pour l’attribution des logements (PLAI, PLUS, PLS). Les loyers plafonds sont révisés chaque année au 1^er janvier en fonction de la variation de l’IRL du deuxième trimestre, que l’organisme applique ou non la nouvelle politique du logement.

Règles applicables en matière de révision des loyers

La loi du 27 janvier 2017¹³⁹ permet à l’autorité administrative d’autoriser une augmentation de loyer pour une partie du patrimoine de l’organisme qui a fait l’objet d’une réhabilitation, avec ou sans application de la nouvelle politique du logement. Cette augmentation, qui vaut pour « une période déterminée », est plafonnée à 5 % en sus de la variation de l’IRL, d’une année par rapport à l’autre. La hausse peut être supérieure à ce plafond « en cas d’accord des associations représentatives de locataires et des locataires dans les conditions fixées à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986… ».

Dans la nouvelle politique des loyers, l’organisme peut être autorisé à augmenter le loyer maximum de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ayant fait l’objet de travaux « en vue d’assurer l’équilibre financier d’opérations d’amélioration ». L’article L. 445-3 du Code de la construction et de l’habitation plafonne l’augmentation du loyer maximum à 5 % en sus de la variation de l’IRL d’une année par rapport à l’année précédente. Il est enfin possible de déroger au loyer maximum de l’immeuble, sur plusieurs années, pour amortir les travaux de réhabilitation. Les régimes spéciaux ne se limitent pas à la souplesse pouvant être introduite par la nouvelle politique du logement (NPL). Ils permettent également aux organismes HLM de réclamer à certains locataires un supplément de loyer de solidarité (SLS) ou d’appliquer au contraire une réduction de solidarité (RLS).