Une durée minimale

L’alinéa 1 de l’article 10 de la loi de 1989 fixe les règles suivantes : « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ». La durée du bail ne peut être inférieure à trois ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile à caractère familial, c’est-à-dire une société « constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Les textes sont interprétés strictement : une société constituée entre deux concubins ne peut consentir qu’un bail de six ans¹⁵⁸ ; il en est de même pour une société constituée entre deux partenaires pacsés¹⁵⁹. L’article 13 accorde le bénéfice d’une durée de trois ans aux indivisions, ce qui est logique puisque l’indivision est dépourvue de personnalité morale. Si, par contre, le bailleur est une personne morale, le bail doit avoir une durée minimale de six ans, sauf sociétés civiles à caractère familial.

Les dispositions de l’article 10 de la loi de 1989 relèvent d’un ordre public de protection du locataire. Le bailleur est lié pour toute la durée légale, sans pouvoir exercer la reprise du logement ou résilier le contrat. Par contre, il serait possible de conclure ou de proroger le bail pour une durée supérieure au minimum légal. Si ces dispositions ne sont pas respectées, la durée du bail est portée de plein droit à celle voulue par la loi¹⁶⁰. La loi de 1989 prévoit la prorogation du bail en cours sous certaines conditions lorsque l’immeuble loué est mis en copropriété¹⁶¹. Les baux d’habitation sont également prorogés lorsque le preneur du bail réel solidaire¹⁶² ou du bail réel immobilier¹⁶³ ne mentionne pas en caractères apparents la date d’extinction du bail réel et son effet sur le contrat de bail en cours.