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Un régime dérogatoire pour la résidence principale
2018
– L'exception au principe. – Par exception, la mise à disposition de la résidence principale ne nécessite aucune autorisation (CCH, art. L. 631-7-1, A) 1494662144796 . La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par le preneur ou son conjoint ou une personne à charge 1494662667404 . En cas de contestation de la mairie, le ministère public est chargé de prouver le caractère secondaire de la résidence louée, en se basant exclusivement sur le temps d'occupation annuel par le …
Les tiers-lieux de travail
2018
– Quel régime juridique ? – Les contrats de location classiques sont inadaptés pour des professionnels à la recherche de souplesse d'utilisation. Les baux précaires ou dérogatoires de courte durée ne sont pas plus satisfaisants, l'engagement du locataire étant continu quand son objectif n'est de payer que la durée réellement « consommée ». Ne pouvant satisfaire cette demande par un contrat de location, le propriétaire se mue en prestataire de …
Le maintien des rapports entre le bailleur et le locataire
2018
– Le débiteur du loyer. – Le bailleur ne connaît en principe que le locataire principal, répondant seul des manquements au bail de sous-location. La seule porosité pouvant naître entre le bail principal et la sous-location provient de la fixation du second loyer. En effet, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui du bail principal, le bailleur est en droit d'exiger une augmentation du loyer principal (C. com., art. L. 145-31, al. 3). La comparaison du prix au mètre carré de surface louée est retenue pour l'ajustement du loyer principal. Le versement d'un pas-de-porte par le …
Les conditions de validité de la sous-location
2018
– Autorisation et participation du bailleur à l'acte de sous-location commerciale. – La sous-location commerciale requiert l'autorisation du bailleur aux termes d'une clause du bail principal ou a posteriori , de façon expresse ou tacite (C. com., art. L. 145-31, al. 1 et 4). Il est préférable de solliciter une approbation écrite du bailleur afin d'éviter les aléas liés à l'absence d'agrément tacite 1495460463260 . L'autorisation du bailleur est discrétionnaire. En cas de refus, les tribunaux ne sont pas compétents pour autoriser la sous-location ou juger des motifs …
Les sanctions d'une sous-location irrégulière
2018
– Pas de résolution contractuelle. – La clause résolutoire sanctionnant la cession du bail contractuellement proscrite est réputée non écrite 1501582514155 . Ainsi, la résiliation du bail pour infraction à une interdiction de sous-louer et le versement de dommages et intérêts au propriétaire sont soumis à l'appréciation souveraine des juges du …
La définition et le régime de la sous-location
2018
– Un encadrement légal et une liberté conventionnelle. – La sous-location est le contrat par lequel un locataire donne en location tout ou partie de son logement 1501341619601 . Elle nécessite l'autorisation discrétionnaire du bailleur. En pratique, il convient de justifier de cette autorisation au sous-locataire par écrit, concomitamment à la fourniture de la copie du bail principal 1494315445363 . Deux rapports locatifs …
La colocation
2018
– Quel bail pour un bailleur privé ? – À défaut de législation spécifique, la colocation est régie par la loi du 6 juillet 1989 1494339826057 . Depuis le 1 er août 2015, les contrats de colocation d'une résidence principale sont obligatoirement établis selon un bail type, permettant par exemple au bailleur de souscrire un contrat d'assurance pour le compte des colocataires ou de faire payer les charges locatives sous la forme d'un forfait définitif 1494249173401 …
La colocation
2018
– Définition de la colocation. – La colocation est la prise à bail par plusieurs locataires d'un même logement, constituant le plus souvent leur résidence principale. Elle est formalisée par la conclusion d'un ou plusieurs contrats entre les preneurs et le bailleur 1494238287519 . Ce mode de location, autorisé depuis longtemps pour les bailleurs privés, a été étendu en 2009 aux sociétés d'habitation à loyer modéré 1494238902037 . Ces organismes peuvent aujourd'hui louer des logements à un ou plusieurs étudiants, aux personnes de moins de trente ans, ou aux personnes titulaires d'un contrat …
L'occupation conjointe : la mixité spatiale
2018
La mixité spatiale permet à plusieurs personnes d'occuper un même espace en même temps. Cette occupation partagée satisfait principalement un besoin de logement (§ I) , mais elle accompagne également le développement de l'activité professionnelle (§ II) . …
Le macro-lot
2018
– Les spécificités du macro-lot. – Le macro-lot, né de la pratique et sans définition précise, peut prendre une multitude de formes. Son intérêt quant à la multifonctionnalité est de lui permettre de comprendre en son sein des parties habituellement communes. Elles sont alors « privatisées » et relèvent de la gestion indépendante du propriétaire 1490201385051 . Il s'agit par exemple d'un couloir desservant tous les locaux d'un même étage. Le propriétaire d'un macro-lot peut entreprendre des travaux et modifier la configuration des lieux sans autorisation préalable des autres copropriétaires, …