Vente d'un immeuble démembré, plus-value et questions connexes

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

Vente d'un immeuble démembré, plus-value et usufruit successif

En cas de cessions conjointes par le nu-propriétaire et l'usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés. Mais qu'en est-il dans le cas particulier de la cession d'un bien grevé d'un usufruit successif ?

La question a été posée au ministre de l'Économie, des Finances et de la Relance par le sénateur Malhuret¹⁰¹. Dans une contribution récente, Michel Leroy analyse l'imposition devant être supportée par l'usufruitier successif en fonction des différents sorts du prix de vente de l'immeuble démembré¹⁰².

Vente d'un immeuble démembré et usufruit temporaire

– Confirmation de la doctrine administrative et précision. – Confirmant la doctrine administrative, la cour administrative d'appel de Marseille, dans une décision du 18 février 2021, vient tirer les conséquences d'une cession concomitante de l'usufruit temporaire et de la nue-propriété d'un bien (en ce qu'elle entre dans le champ d'application et la taxation des dispositions de l'article 13, 5 du Code général des impôts, qui dispose que le produit de la cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle elle se rattache, écartant ainsi le régime des plus-values immobilières des particuliers)¹⁰³.

L'arrêt apporte une précision intéressante : la cession d'un premier usufruit temporaire sur un actif immobilier sera ainsi taxée au titre des revenus fonciers, même si elle s'accompagne de la cession concomitante de la nue-propriété du même actif, dans le cadre d'une opération globale fiscalement cohérente.

Une vigilance accrue sera dès lors nécessaire au moment de la régularisation de ce type d'opération, puisque ni son caractère « global » ni l'absence d'abus ne feront échec à la taxation de l'article 13, 5 du Code général des impôts.

Le 112^e Congrès des notaires de France avait proposé à cet égard d'exclure du champ d'application de l'article 13, 5 du Code général des impôts les cessions à titre onéreux d'usufruit temporaire consenties concomitamment à la cession de la nue-propriété, à la condition que le cédant ne conserve aucun droit réel sur l'immeuble cédé, directement ou indirectement¹⁰⁴.

Vente d'un immeuble démembré, plus-value et exonération pour résidence principale

– Pas d'exonération pour première cession d'un logement autre que résidence principale quand on détient un droit démembré sur sa résidence principale. – Nous mentionnons ici l'arrêt du Conseil d'État du 15 juillet 2021 ayant décidé que la détention par le cédant d'un droit démembré (ou d'un droit indivis) sur sa résidence principale fait obstacle au bénéfice de l'exonération de plus-value réalisée lors de la première cession d'un logement autre que sa résidence principale (prévue par l'article 150 U, II, 1^o bis duCode général des impôts)¹⁰⁵. Saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité à cet égard, le Conseil d'État a jugé que cette différence de situation était justifiée et en rapport direct avec l'esprit de la loi¹⁰⁶.