– Situations en présence. – L'accord des parties à une vente immobilière constaté par acte écrit sous signature privée ne nous semble pas devoir former le contrat de vente762. Il convient toutefois que les parties au contrat puissent voir leur responsabilité engagée en cas d'inexécution de celui-ci. Nous avons vu qu'il serait possible d'envisager de convertir le contrat de vente frappé de nullité763, du fait même qu'il serait établi sous signature privée, en promesse de vente. L'hypothèse serait alors le refus d'une des deux parties de passer à la signature de l'acte de vente définitif par-devant notaire, alors même que son engagement aux termes de la promesse de vente serait quant à lui définitif ou exécutoire. Il en va ainsi en toute hypothèse du promettant à la vente, que ce soit à travers une promesse synallagmatique ou à travers une promesse unilatérale de vente. Il en va ainsi également de l'acquéreur aux termes d'une promesse synallagmatique ou du bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, après que ce dernier a exercé l'option en vue de la vente, mais refuserait de signer l'acte de vente définitif. La sécurité juridique nous semble dès lors commander d'appliquer une sanction adaptée à l'importance de l'engagement pris et à la forme de celui-ci.
Sanctions liées à la signature d'un acte sous signature privée
Sanctions liées à la signature d'un acte sous signature privée
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– Exclusion de l'exécution forcée en nature au contrat sous signature privée. – L'absence du notaire, garant et responsable à l'égard des parties de son devoir de conseil autant que de l'efficacité du contrat, nous paraît de nature à empêcher que puisse être recherchée l'exécution forcée en nature de la promesse de vente signée par acte sous signature privée764. Les caractéristiques propres à l'authenticité étant ici absentes, il apparaîtrait raisonnable de considérer que l'on ne puisse accorder un tel attribut à des actes dépourvus du contrôle des délégataires de la puissance publique que sont les notaires.
– L'exécution par équivalent. Une solution adaptée. – En revanche, si l'exécution en nature semble devoir être écartée, il en va autrement de l'exécution par équivalent. C'est ainsi que la possibilité de demander des dommages-intérêts pour la partie subissant la défaillance de son cocontractant nous semble devoir être retenue. L'article 1221 du Code civil induit la répartition suivante entre exécution forcée en nature ou par équivalent : soit l'exécution forcée en nature est possible et proportionnée, elle pourra donc être demandée et obtenue, soit elle ne l'est pas, et il conviendra de s'en remettre à l'exécution forcée par équivalent, c'est-à-dire le versement de dommages-intérêts. Nous pensons donc qu'il conviendrait de compléter ces dispositions en ce que l'exécution forcée en nature ne soit possible, en matière de vente d'immeuble, que pour autant qu'un acte authentique ait été signé. Dans le cas contraire, et donc en présence d'un acte écrit sous signature privée, seule l'exécution forcée par équivalent serait admise. Il s'agira dans ce cas de demander la réparation des conséquences de l'inexécution765, ce qui ne se limite pas à la valeur de la seule obligation inexécutée766 mais peut s'étendre à l'ensemble du dommage subi.
Quelle responsabilité pour le contrat sous signature privée non exécuté ?
L'accord des parties à une vente immobilière par acte sous signature privée ne nous paraît pas devoir entraîner la formation de la vente. Une sanction doit néanmoins être prévue en cas d'inexécution de ce contrat par l'une des parties.
L'exécution forcée en nature nous paraît devoir être réservée à la vente constatée et formée à travers la signature d'un acte authentique.
L'exécution forcée par équivalent (dommages-intérêts) nous paraît de nature à sécuriser les parties de manière satisfaisante et proportionnée dans le cas d'un acte sous signature privée portant sur la vente d'un immeuble.