Dans le cadre de notre devoir de conseil, il nous appartient de rappeler à un investisseur désireux de mettre en location meublée le bien acquis (ou détenu) par l'intermédiaire d'une société civile immobilière les incidences fiscales de cette décision.
Location meublée et SCI translucide : un écueil fiscal à anticiper
Location meublée et SCI translucide : un écueil fiscal à anticiper
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– Imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux. – La location d'un immeuble meublé ne figure pas dans la liste des activités commerciales de l'article L. 110-1 du Code de commerce. Il s'agit d'une activité civile, même si le bien est meublé. Toutefois, cette qualification n'est pas retenue en droit fiscal : les revenus provenant de la location meublée sont imposés, en application des articles 34 et 35 du Code général des impôts, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ce particularisme fiscal a été qualifié de « bazar fiscal des locations meublées »250.
– Un passage automatique à l'impôt sur les sociétés. – Une SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale devient passible de l'impôt sur les sociétés.
– Même si l'activité est accessoire. – L'assujettissement à l'impôt sur les sociétés s'applique de plein droit, même si l'activité commerciale est réalisée à titre accessoire.
– Tolérance administrative. – Une tolérance administrative permet aux SCI de ne pas être imposées à l'impôt sur les sociétés si leurs recettes de nature commerciale (comme la location meublée) n'excèdent pas 10 % du montant des recettes totales251.
– Et même en cas de locations dissociées de l'immeuble et des meubles. – Afin d'éviter un assujettissement de la SCI à l'IS, certains investisseurs ont imaginé de dissocier la propriété des murs (propriété de la société civile) et des meubles (propriété d'un des associés de la société civile) et d'établir un bail commun au profit du même preneur252. Il ressort de la jurisprudence que cette technique ne pourrait être mise en œuvre que si la location des meubles est consentie par une personne ne présentant aucun lien juridique direct (associé) ou indirect (membre du même groupe sociétaire) avec la SCI253.
– Un assujettissement irréversible. – Le passage à l'impôt sur les sociétés est irréversible, et se poursuit même dans l'hypothèse où la société civile abandonnerait toute activité de location meublée au profit d'une activité de location nue.