Attention portée à la structure d'investissement choisie

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Plan. – Lorsqu'un investissement est réalisé en vue d'une location meublée, il est important d'anticiper et de conseiller le cas échéant sur le choix de la structure d'investissement : en rappelant à nos clients l'écueil fiscal de la combinaison d'une location meublée avec une SCI translucide (A) et les points de vigilance de l'utilisation d'une SARL de famille en la matière (B).

Location meublée et SCI translucide : un écueil fiscal à anticiper

Dans le cadre de notre devoir de conseil, il nous appartient de rappeler à un investisseur désireux de mettre en location meublée le bien acquis (ou détenu) par l'intermédiaire d'une société civile immobilière les incidences fiscales de cette décision.

– Imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux. – La location d'un immeuble meublé ne figure pas dans la liste des activités commerciales de l'article L. 110-1 du Code de commerce. Il s'agit d'une activité civile, même si le bien est meublé. Toutefois, cette qualification n'est pas retenue en droit fiscal : les revenus provenant de la location meublée sont imposés, en application des articles 34 et 35 du Code général des impôts, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ce particularisme fiscal a été qualifié de « bazar fiscal des locations meublées »²⁵⁰.

– Un passage automatique à l'impôt sur les sociétés. – Une SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale devient passible de l'impôt sur les sociétés.

– Même si l'activité est accessoire. – L'assujettissement à l'impôt sur les sociétés s'applique de plein droit, même si l'activité commerciale est réalisée à titre accessoire.

– Tolérance administrative. – Une tolérance administrative permet aux SCI de ne pas être imposées à l'impôt sur les sociétés si leurs recettes de nature commerciale (comme la location meublée) n'excèdent pas 10 % du montant des recettes totales²⁵¹.

– Et même en cas de locations dissociées de l'immeuble et des meubles. – Afin d'éviter un assujettissement de la SCI à l'IS, certains investisseurs ont imaginé de dissocier la propriété des murs (propriété de la société civile) et des meubles (propriété d'un des associés de la société civile) et d'établir un bail commun au profit du même preneur²⁵². Il ressort de la jurisprudence que cette technique ne pourrait être mise en œuvre que si la location des meubles est consentie par une personne ne présentant aucun lien juridique direct (associé) ou indirect (membre du même groupe sociétaire) avec la SCI²⁵³.

– Un assujettissement irréversible. – Le passage à l'impôt sur les sociétés est irréversible, et se poursuit même dans l'hypothèse où la société civile abandonnerait toute activité de location meublée au profit d'une activité de location nue.

Location meublée et SARL de famille : point de vigilance

– Risque de perte du caractère familial ou commercial et passage à l'IS. – Lorsque la location est consentie par une SARL de famille, ou surtout quand nous conseillons à nos clients la mise en place d'une SARL de famille pour la réalisation d'un investissement, nous ne devons pas manquer d'attirer leur attention sur le risque fiscal du basculement à l'impôt sur les sociétés en cas de perte du caractère familial de la société ou du caractère commercial de l'activité (notamment en cas de location nue).

Les cas de perte du caractère familial sont les suivants :

entrée dans la société d'un associé n'ayant pas le lien de parenté voulu. L'entrée dans la société d'un associé non parent au sens des dispositions de l'article 239 bis AA du Code général des impôts entraîne l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés à compter de la date de la cession des parts au nouvel associé ou bien de la souscription des parts par celui-ci ;
décès d'un associé et dévolution de ses parts à une personne non parente (sauf si l'héritier transmet ses parts à une personne parente des autres associés dans un délai de six mois).

– L'option pour le régime fiscal des sociétés de personnes permise par l'article 239 AA du Code général des impôts. – L'article 239 AA du Code général des impôts permet aux SARL de famille exerçant une activité commerciale (location meublée) d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes²⁵⁴. Cette option prend fin en cas de perte du « lien » familial.

– Tolérance. – Il est admis que dans le cas où un associé décède et que ses enfants ou son conjoint entrent dans la société, l'application du régime des sociétés de personnes ne soit pas remise en cause quels que soient les liens de parenté unissant les nouveaux associés avec les autres²⁵⁵ ²⁵⁶.

– Point de vigilance renforcée : la transmission volontaire à une personne non parente. – Le maintien, sous certaines conditions, du régime des sociétés de personnes en cas de transmission des parts par décès à des personnes non parentes ne s'étend pas à la transmission des parts entre vifs par donation dès lors qu'il s'agit d'un acte volontaire ²⁵⁷. Il en est ainsi lorsque dans une SARL constituée entre deux frères et ayant opté pour le régime des sociétés de personnes, l'un des associés consent une donation-partage de ses parts à ses deux fils tout en s'en réservant l'usufruit²⁵⁸.

Location meublée, SCI et SARL de famille

Anticipons le contentieux en n'omettant pas de rappeler à nos clients les points de vigilance fiscaux en matière de location meublée et de choix de la structure d'investissement.