– Risque de perte du caractère familial ou commercial et passage à l'IS. – Lorsque la location est consentie par une SARL de famille, ou surtout quand nous conseillons à nos clients la mise en place d'une SARL de famille pour la réalisation d'un investissement, nous ne devons pas manquer d'attirer leur attention sur le risque fiscal du basculement à l'impôt sur les sociétés en cas de perte du caractère familial de la société ou du caractère commercial de l'activité (notamment en cas de location nue).
Location meublée et SARL de famille : point de vigilance
Location meublée et SARL de famille : point de vigilance
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
Les cas de perte du caractère familial sont les suivants :
- entrée dans la société d'un associé n'ayant pas le lien de parenté voulu. L'entrée dans la société d'un associé non parent au sens des dispositions de l'article 239 bis AA du Code général des impôts entraîne l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés à compter de la date de la cession des parts au nouvel associé ou bien de la souscription des parts par celui-ci ;
- décès d'un associé et dévolution de ses parts à une personne non parente (sauf si l'héritier transmet ses parts à une personne parente des autres associés dans un délai de six mois).
– L'option pour le régime fiscal des sociétés de personnes permise par l'article 239 AA du Code général des impôts. – L'article 239 AA du Code général des impôts permet aux SARL de famille exerçant une activité commerciale (location meublée) d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes254. Cette option prend fin en cas de perte du « lien » familial.
– Tolérance. – Il est admis que dans le cas où un associé décède et que ses enfants ou son conjoint entrent dans la société, l'application du régime des sociétés de personnes ne soit pas remise en cause quels que soient les liens de parenté unissant les nouveaux associés avec les autres255
256.
– Point de vigilance renforcée : la transmission volontaire à une personne non parente. – Le maintien, sous certaines conditions, du régime des sociétés de personnes en cas de transmission des parts par décès à des personnes non parentes ne s'étend pas à la transmission des parts entre vifs par donation dès lors qu'il s'agit d'un acte volontaire
257. Il en est ainsi lorsque dans une SARL constituée entre deux frères et ayant opté pour le régime des sociétés de personnes, l'un des associés consent une donation-partage de ses parts à ses deux fils tout en s'en réservant l'usufruit258.
Location meublée, SCI et SARL de famille
Anticipons le contentieux en n'omettant pas de rappeler à nos clients les points de vigilance fiscaux en matière de location meublée et de choix de la structure d'investissement.