Les sanctions à aménager, voire à écarter

– Période intermédiaire. – Cette faculté, appliquée au contrat de vente immobilière, pourrait être ouverte à l'acquéreur dans le cadre précis de la période s'écoulant entre la régularisation de l'avant-contrat et la signature de l'acte définitif. En effet, c'est en général dans cette période que l'acquéreur peut réaliser que l'immeuble objet de la vente présente quelques défauts. Si ces défauts sont de nature à empêcher le vendeur d'accomplir intégralement son obligation de délivrance conforme, alors une renégociation peut être sollicitée par l'acquéreur.

Ceci étant, il convient à notre sens de prévoir un usage restreint de cette faculté par l'acquéreur. En effet, le notaire doit veiller à rédiger son acte afin de garantir au mieux la bonne fin du contrat et l'équilibre contractuel. En l'occurrence, il nous semble donc qu'il conviendrait de restreindre au maximum, voire d'écarter la possibilité pour l'acquéreur de demander une réduction de prix.

– Aménagements ou renonciation. – Il faut principalement évoquer ici le cas de la vente entre non-professionnels. Il est en effet de pratique courante dans ces contrats de limiter au maximum les possibilités de contestation (par ex., l'exonération de la garantie des vices cachés du vendeur que nous développerons ci-après). A minima, il conviendrait selon nous de contraindre l'acquéreur à n'invoquer cette sanction qu'à certaines conditions et sous des critères objectifs facilement déterminables.

Ces critères devraient tenir uniquement aux qualités intrinsèques de la chose vendue, et principalement son usage et sa solidité. Mais cela serait susceptible de remettre en cause la totalité du contrat, car une modification des qualités intrinsèques du bien, d'une part, et du prix, d'autre part, nécessite par exemple un réexamen de la question de la purge des droits de préemption, et de la faculté de rétractation de l'acquéreur lorsque celle-ci lui est ouverte.

Àvrai dire, cela pourrait même signifier qu'il n'y a plus d'accord sur la chose et sur le prix, et que donc la vente n'a plus d'existence. Il nous semble donc qu'il y aurait alors lieu d'établir un nouveau contrat, plutôt que de réviser celui en cours. Dès lors se pose alors la question de la renonciation pure et simple par l'acquéreur à cette sanction, qu'il nous semble, dans un souci de pacification, opportun de contractuellement écarter.

– Le cas de la vente par un professionnel. – Ce cas diffère selon nous de celui de la vente entre particuliers, car il peut potentiellement exister dans cette hypothèse un déséquilibre entre les parties, le vendeur ayant une expertise plus importante que l'acquéreur quant à sa capacité à déterminer les qualités essentielles de l'objet de la vente. Dans un souci de protection de l'acquéreur, il pourrait donc sembler utile de laisser à ce dernier la possibilité d'agir en réduction du prix.

Àtitre d'illustration, prenons le cas de la vente par un marchand de biens d'une parcelle de terrain à bâtir détachée d'un immeuble de plus grande importance par la procédure de déclaration préalable des articles L. 442-3 et R. 421-19 du Code de l'urbanisme. Si, dans un tel cas, un avant-contrat est conclu postérieurement à la décision de non-opposition à déclaration préalable et contient une mention erronée de la superficie, impactant négativement la surface de plancher constructible, il nous semble alors que l'acquéreur pourrait revendiquer une réduction de prix. En effet, l'objet de la vente serait toujours un terrain à bâtir, mais le potentiel de constructibilité étant inférieur à ce que laissait envisager la promesse de vente, il y a incontestablement un manquement par le vendeur à son obligation de délivrance conforme. Dès lors, le terrain restant néanmoins à bâtir, il serait parfaitement justifié selon nous qu'une réduction de prix, plutôt qu'une sanction plus rude telle que la résolution, soit appliquée au vendeur.