Les personnes concernées

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Parties au contrat. – Les personnes concernées par la mise en jeu de la garantie des vices cachés sont l'acquéreur, d'une part (créancier de l'obligation), et le vendeur, d'autre part (débiteur de l'obligation).

Le créancier de la garantie des vices cachés

– L'acquéreur et ses ayants-droit. – L'acquéreur de l'immeuble n'est pas le seul bénéficiaire de cette garantie. Celle-ci profite également à ses ayants-droit, car le sous-acquéreur de l'immeuble bénéficie contre son vendeur (et anciennement acquéreur) mais aussi contre le vendeur initial de cette garantie, dès lors qu'il a un intérêt direct et personnel à agir. Il peut alors agir contre son propre vendeur, le vendeur initial, voire solliciter leur condamnation in solidum ¹²⁰⁰.

– Cas particuliers. – Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir contre le vendeur des lots au titre de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, et notamment en ce qui concerne les parties communes¹²⁰¹.

En cas d'acquisition démembrée, il faut à notre sens retenir que c'est l'usufruitier qui pourra agir, car c'est l'usage de l'immeuble qui est affecté par l'existence du vice. Et après extinction de l'usufruit, le droit d'agir reviendra au nu-propriétaire d'origine devenu plein propriétaire après consolidation de ses droits sur le bien.

Le débiteur

– Le vendeur d'immeuble. – Le débiteur est bien évidemment le vendeur, mais il faut noter que les vendeurs antérieurs peuvent également être inquiétés au titre de cette garantie. En outre, concernant la vente de l'immeuble après achèvement, le vendeur devient débiteur d'une double garantie : celle des articles 1792 et suivants du Code civil, et cumulativement de la garantie des vices cachés¹²⁰². Il existe donc ici un cumul des garanties très protecteur de l'acquéreur mais, ainsi que nous le verrons, le vendeur pourra, à certaines conditions, s'exonérer de la garantie de l'article 1641 du Code civil.