Le droit commun

– Distinctions préalables. – Le régime de l'obligation de délivrance de la contenance diffère selon le type de vente souhaité par les parties. En effet, le Code civil distingue selon l'importance donnée par les parties à cette notion : les sanctions sont différenciées selon que la contenance a constitué un élément essentiel du contrat déterminant de la fixation du prix ou un élément parmi d'autres.

– La vente sans indication de contenance. – Dans ce cas les articles 1617 et suivants du Code civil ne sont pas applicables. Par exemple, la vente d'un emplacement de stationnement, de laquelle il résulte que le prix de vente a été fixé sans aucune référence au prix du mètre carré¹¹⁵⁵.

– Vente pour un prix global. – Ce cas concerne la vente comportant indication de la contenance et d'un prix de vente : par exemple, la vente d'un terrain à bâtir de 1 000 m² au prix de 50 000 €. La vente ne mentionne pas de prix au mètre carré, mais l'indication de la contenance globale et du prix de vente engage le vendeur au titre de l'obligation de délivrance de la contenance.

La règle est alors que la vente peut être remise en cause si la différence de contenance entre ce qui est exprimé dans l'acte et la réalité est supérieure à un vingtième. Toutefois les sanctions ne sont pas les mêmes selon que la différence sera à l'avantage du vendeur ou de l'acquéreur.

Si la surface réelle excède de plus d'un vingtième celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur devra alors verser un complément de prix ou renoncer à son acquisition.

Àl'inverse, si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle déclarée, le vendeur doit supporter une diminution du prix¹¹⁵⁶, sans que l'acquéreur puisse se désister. Ce dernier, pour qui la différence de contenance engendrerait un grave préjudice (par ex., dans le cadre de la vente d'un terrain à bâtir), conservera toutefois la possibilité d'agir en nullité de la vente pour erreur sur une qualité substantielle de l'objet¹¹⁵⁷.

– Vente à tant la mesure. – Il s'agit ici de la vente d'un immeuble pour un prix calculé par unité de mesure (par ex., un terrain vendu 50 € par mètre carré). Dans un tel cas, l'application des articles 1617 et 1618 du Code civil révèle une discrimination entre vendeur et acquéreur. Si la surface réelle est inférieure à celle déclarée, le vendeur doit délivrer la surface prévue contractuellement, au moyen d'un complément. Si cela n'est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur devra alors supporter une diminution du prix de vente global proportionnelle à la différence de surface. Si la surface réelle est supérieure à la surface déclarée, cette différence devra être supérieure à un vingtième de la surface exprimée dans l'acte, et l'acquéreur devra alors choisir entre l'abandon de l'opération ou le paiement d'un complément de prix.