– Principes. – Nous ne rappellerons pas ici les règles applicables en la matière. Nous sommes régulièrement amenés à procéder à la détermination et au calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière dû en France par des non-résidents relevant du prélèvement visé à l'article 244 bis A du Code général des impôts (qu'il s'agisse de personnes physiques non fiscalement domiciliées en France ou de personnes morales ou organismes, quels qu'ils soient, dont le siège est situé hors de France ou de sociétés de personnes françaises dont les associés sont non résidents), et il convient de se référer aux ouvrages et instructions administratives dans ce domaine.
Imposition en France des plus-values réalisées par des non-résidents
Imposition en France des plus-values réalisées par des non-résidents
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– Particularités et points d'attention. – Nous soulignerons qu'en présence de clients étrangers cédant le bien immobilier dont ils sont détenteurs en France (et même en amont lorsqu'ils se porteront acquéreurs dudit bien), il ne faudra pas omettre d'attirer leur attention ou d'être vigilants sur les particularités suivantes :
- l'imposition au titre des plus-values immobilières vise la cession des biens immobiliers mais également des droits portant sur ces biens (usufruit, nue-propriété, droit de surélévation, etc.), ainsi que la cession des parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière (hors celles assujetties à l'IS) ;
- en cas de cession de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière, il convient de vérifier si, en fonction de la convention fiscale applicable, il faut appliquer ou non le régime des plus-values immobilières219 ;
- les exonérations prévues en faveur des résidents s'appliquent en principe aux non-résidents (sauf naturellement l'exonération de la résidence principale)220.
Le choix du régime fiscal de la SCI détenue par des non-résidents
Le choix entre SCI translucide de l'article 8 du Code général des impôts et SCI avec option IS devra tenir compte :
- d'une part, comme pour les associés résidents, de l'arbitrage entre des revenus locatifs moins imposés avec une SCI soumise à l'IS, mais une plus-value de cession de l'immeuble plus élevée ;
- d'autre part, de l'existence ou non d'une convention fiscale avec le pays de résidence des associés concernant l'imposition des revenus et des plus-values de source française dans ce pays221.