Les particularités de la détention immobilière en France dans un contexte international

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

Comme pour la fiscalité applicable à l'étranger à un client français, nous évoquerons successivement la fiscalité des revenus (A), celle des plus-values (B), puis celle de l'impôt sur la fortune immobilière (C). Nous ajouterons ici un développement sur la taxe patrimoniale de 3 % quand l'investissement immobilier en France est réalisé par l'intermédiaire d'une société (D).

Imposition en France des revenus immobiliers perçus par les non-résidents

Lorsque nous intervenons dans le cadre d'une acquisition réalisée en France par des clients étrangers avec un objectif de location du bien, il est important d'attirer leur attention sur la fiscalité applicable aux revenus immobiliers perçus. La question de la mise à disposition gratuite au profit d'un associé dans le cas d'une acquisition via une société est traitée ci-après (V. infra, n^os et s.).

– Même taxation que les résidents français mais avec un taux minimum. – Comme pour les résidents français, l'impôt dû au titre des revenus immobiliers (revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux) perçus en France par des non-résidents est calculé par application du barème progressif de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP). Toutefois, l'impôt ainsi calculé ne peut être inférieur à 20 % (ou 30 % selon l'importance des revenus) du revenu net imposable, sauf si le contribuable justifie que le taux moyen d'imposition de l'ensemble de ses revenus de source française et étrangère serait inférieur à ce pourcentage s'il était imposé en France²¹² ²¹³.

– Application des prélèvements sociaux. – Les revenus immobiliers perçus en France par des non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %²¹⁴.

– Tableau récapitulatif de la taxation des revenus immobiliers des non-résidents (en cas de détention via une société). – Si le bien immobilier est détenu en France par l'intermédiaire d'une société, les revenus immobiliers des investisseurs particuliers non résidents seront imposés comme suit, en fonction des cas :

Taxation des revenus immobiliers des non-résidents (en cas de détention une société)

Les associés personnes physiques de sociétés de personnes françaises sont donc soumis à l'impôt en France (sur le revenu et au nom des associés pour les sociétés de personnes et impôt sur les sociétés pour les sociétés de capitaux) au titre des revenus immobiliers perçus, qu'ils soient résidents ou non-résidents.

Imposition en France des plus-values réalisées par des non-résidents

– Principes. – Nous ne rappellerons pas ici les règles applicables en la matière. Nous sommes régulièrement amenés à procéder à la détermination et au calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière dû en France par des non-résidents relevant du prélèvement visé à l'article 244 bis A du Code général des impôts (qu'il s'agisse de personnes physiques non fiscalement domiciliées en France ou de personnes morales ou organismes, quels qu'ils soient, dont le siège est situé hors de France ou de sociétés de personnes françaises dont les associés sont non résidents), et il convient de se référer aux ouvrages et instructions administratives dans ce domaine.

– Particularités et points d'attention. – Nous soulignerons qu'en présence de clients étrangers cédant le bien immobilier dont ils sont détenteurs en France (et même en amont lorsqu'ils se porteront acquéreurs dudit bien), il ne faudra pas omettre d'attirer leur attention ou d'être vigilants sur les particularités suivantes :

l'imposition au titre des plus-values immobilières vise la cession des biens immobiliers mais également des droits portant sur ces biens (usufruit, nue-propriété, droit de surélévation, etc.), ainsi que la cession des parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière (hors celles assujetties à l'IS) ;
en cas de cession de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière, il convient de vérifier si, en fonction de la convention fiscale applicable, il faut appliquer ou non le régime des plus-values immobilières²¹⁹ ;
les exonérations prévues en faveur des résidents s'appliquent en principe aux non-résidents (sauf naturellement l'exonération de la résidence principale)²²⁰.

Le choix du régime fiscal de la SCI détenue par des non-résidents

Le choix entre SCI translucide de l'article 8 du Code général des impôts et SCI avec option IS devra tenir compte :

d'une part, comme pour les associés résidents, de l'arbitrage entre des revenus locatifs moins imposés avec une SCI soumise à l'IS, mais une plus-value de cession de l'immeuble plus élevée ;
d'autre part, de l'existence ou non d'une convention fiscale avec le pays de résidence des associés concernant l'imposition des revenus et des plus-values de source française dans ce pays²²¹.

Imposition des non-résidents au titre de l'impôt sur la fortune immobilière français

– Principe d'assujettissement à l'IFI des non-résidents. – Quand nous intervenons pour une acquisition réalisée en France par des clients étrangers, nous ne devons pas omettre de les avertir sur la fiscalité qui sera liée à cette détention, et notamment en matière d'impôt sur la fortune immobilière. Il résulte de la combinaison des articles 964 et 965 du Code général des impôts que les personnes physiques non résidentes en France sont assujetties à l'IFI (en cas de dépassement du seuil d'imposition) à raison de leurs actifs immobiliers situés en France²²².

– Particularités des parts de sociétés. – Sont en principe imposables en France au titre de l'IFI les parts de sociétés françaises ou étrangères détentrices d'immeubles en France (sous réserve le cas échéant de conventions internationales qui pourraient écarter cette imposition).

Investissement en France par une société étrangère et taxe annuelle de 3 %

– Avertir les non-résidents investissant en France. – Lorsqu'un investissement immobilier est réalisé en France par l'intermédiaire d'une société, nous ne devrons pas omettre :

d'avertir nos clients de l'application de la taxe patrimoniale de 3 % sur la valeur vénale des biens immobiliers ou droits réels possédés au 1^er janvier ;
de leur expliquer les obligations déclaratives permettant l'exonération de ladite taxe.

Champ d'application de la taxe annuelle de 3 %

Pour l'essentiel, et en application des mécanismes d'exonération, la taxe annuelle de 3 % ne s'applique qu'aux sociétés situées dans des pays n'ayant pas conclu avec la France d'accords d'échange de renseignements²²³ et aux sociétés ayant décidé de conserver l'anonymat des associés.

– Mais également les clients résidents. – Il convient de garder à l'esprit que cette taxe peut concerner des résidents en France détenant des biens immobiliers par l'intermédiaire de sociétés étrangères et ne pas omettre notre devoir de conseil à cet égard.