Outil privilégié de gestion et de transmission du patrimoine, la société civile est souvent recommandée pour éviter les inconvénients de l'indivision et assurer la transmission optimisée du patrimoine aux descendants. Elle peut toutefois présenter des inconvénients, et une réflexion doit être menée en fonction de la situation de chaque client.
Acquisition en indivision ou en société ?
Acquisition en indivision ou en société ?
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
Nous proposons ici un tableau comparatif entre le choix de l'indivision ou de la société civile, tant d'un point de vue civil que d'un point de vue fiscal.
Évaluation des sociétés civiles immobilières et bonnes pratiques de la décote
Il ne faut pas confondre la valeur du bien détenu par la SCI avec la valeur des parts de la SCI. La valeur des parts d'une société civile immobilière doit être déterminée différemment de celle des actifs immobiliers qu'elle possède. Elle doit s'approcher au maximum de celle « qu'aurait entraînée le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue »146. Il existe différentes méthodes d'évaluation, différents guides, et notamment un Guide d'évaluation des entreprises et des titres de sociétés datant de 2006 dans lequel l'administration fiscale décrit ces méthodes, même si ce guide est critiqué par de nombreux évaluateurs147.
Il peut par ailleurs être tenu compte de différentes décotes
148. Nous citerons ici :
- décote de non-liquidité (de 10 % à 30 %) ;
- décote liée aux clauses d'agrément ;
- décote de minorité ;
- décote pour occupation (lorsque le bien immobilier est loué) (décote entre 10 % et 20 %).