Abus de droit et SCI

– Importance de la motivation lors de la création d'une SCI. – La société civile immobilière est un outil privilégié de gestion et transmission du patrimoine, présentant des avantages fiscaux, notamment lorsqu'elle est combinée avec une option pour l'impôt sur les sociétés. Mais sa création doit être motivée également par un objectif autre que fiscal, afin de ne pas risquer l'abus de droit.

Il est régulièrement procédé à la création d'une société civile immobilière à laquelle est apporté l'immeuble occupé par ses propriétaires, puis à la conclusion d'un bail entre la SCI et les associés occupants, moyennant un loyer faible, permettant la déduction des charges et la création d'un déficit foncier conduisant à une économie d'impôt. Àplusieurs reprises, la jurisprudence a donné raison à l'administration, jugeant que de tels schémas n'étaient mis en œuvre que pour des raisons fiscales¹⁸⁹.

– Exemple de condamnation. – Nous mentionnerons ici un arrêt du Conseil d'État du 8 février 2019¹⁹⁰ : dans une espèce où un propriétaire avait cédé sa résidence secondaire à la SCI familiale dont son épouse et lui étaient associés à hauteur de 90 % du capital (les 10 % restants étant détenus par leurs enfants) et où, immédiatement après la vente, les époux avaient pris la villa en location et réalisé d'importants travaux ayant abouti à la constatation de déficits fonciers que les époux associés avaient déduits de leurs revenus imposables, le Conseil d'État a jugé l'abus de droit caractérisé alors même que la SCI avait été créée plusieurs années auparavant et exploitait par ailleurs un important patrimoine immobilier¹⁹¹.

– SCI et indices de l'abus de droit. – Notre vigilance et notre devoir de conseil envers nos clients pour éviter la qualification en abus de droit devront nous conduire à éviter la réunion ou la multiplication des éléments suivants¹⁹² :