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En faveur des particuliers
2023
Sous réserve du respect des règles propres à chaque dispositif, les acquisitions par les particuliers de logements issus de la transformation d’un immeuble antérieurement à un usage autre peuvent bénéficier des réductions d’impôts prévues au titre des régimes suivants : …
En faveur des institutionnels
2023
Au titre de l’article 220 Z septies du Code général des impôts 1003 , en vigueur depuis le 1 er janvier 2023, certains opérateurs institutionnels 1004 assurant la production de logements locatifs intermédiaires 1005 en zones tendues (A, A Bis ou B1) ou à défaut, dans un ensemble immobilier comprenant également des logements locatifs sociaux, soit par une construction neuve, soit par la transformation de locaux à usage autre que d’habitation en logement 1006 , bénéficient d’une créance d’impôt sur les sociétés, non imposable, et égale au montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties, …
Mesures rattachées aux opérations de transformation
2023
Ces mesures profiteront alternativement aux institutionnels (I) ou aux particuliers (II). …
Le cas de la surélévation
2023
Grâce aux bonus de constructibilité que nous venons d’évoquer, l’opération de transformation peut souvent s’accompagner d’une surélévation de l’existant. C’est ainsi que, si l’immeuble concerné relève du régime de la copropriété, et à 993 moins que le droit de surélever n’ait été réservé au profit de l’opérateur ou constitué en lot transitoire, il sera fait application des dispositions de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965. En premier lieu, l’aliénation du droit de surélever doit être approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires à la double majorité de l’article 26, réduite à …
En copropriété
2023
Dès lors que l’immeuble à transformer relèvera du régime de la copropriété, deux obstacles doivent être levés. Le premier relatif à la destination de l’immeuble et l’affectation des lots (I) et le second en cas de projet de surélévation (II). …
Les dérogations au droit de l’urbanisme
2023
Le régime dérogatoire général, né de l’ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement, est aujourd’hui codifié à l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme (I). L’article L. 152-6-4 prévoit quant à lui un régime dérogatoire propre aux opérations de revitalisation de territoire (ORT) …
Le changement d’usage
2023
Le contrôle du changement d’usage a été traité dans les développements précédents 978 . Aussi, nous nous contenterons de rappeler que la transformation d’un immeuble à usage autre que l’habitation vers un usage d’habitation n’est pas soumise à cette règlementation. Au contraire, une évolution dans ce sens permettra à son propriétaire de céder la commercialité y attachée, avec les contraintes qui ont déjà été soulevées. Le gain retiré par cette cession participera à la tentative de parvenir à un équilibre financier de …
Les bailleurs sociaux
2023
Exempts de la contrainte de rentabilité et poursuivant un objectif différent des acteurs institutionnels, les bailleurs sociaux se doivent d’être au nombre des acteurs majeurs de la réalisation de telles opérations. Même en secteur tendu, cet atout leur permet de faire réaliser l’acquisition d’immeubles à transformer pour un prix relativement proche voire identique à leurs prix de marché (condition sans laquelle le propriétaire aurait du mal à accepter une cession). Cette dynamique est d’autant plus efficace qu’elle peut s’appuyer sur une démarche volontariste des instances publiques locales …
Les acteurs institutionnels
2023
Toutefois, de telles opérations doivent dépasser la logique purement financière. Ce « recyclage urbain » permet en effet de réduire de moitié le coût carbone 972 par rapport à une construction neuve. Il permet en outre d’introduire l’économie circulaire 973 . Dès lors, les institutionnels doivent appréhender ces projets sous l’angle d’une démarche environnementale, éco-responsable et/ou dans le cadre d’une démarche de Responsabilité sociétale d’entreprise (RSE). En somme, les enjeux financiers doivent désormais céder le pas sur les enjeux …
Les acteurs institutionnels
2023
Dans la première hypothèse (transformation à son initiative), le propriétaire n’aura à supporter que le coût des travaux de transformation, ce qui peut l’inciter à en limiter l’ampleur. En termes de rentabilité pour les investisseurs, les opérations de transformation s’orientent d’abord vers le commerce ou l’hôtellerie et en second choix vers les résidences services ou étudiantes. Ce n’est que par défaut qu’une transformation en logements sera entreprise ; la rentabilité escomptée étant moindre, lorsqu’il ne s’agit pas tout simplement d’arriver uniquement à équilibrer l’opération. En outre, …