Les acteurs institutionnels

Les acteurs institutionnels

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Dès lors qu’un immeuble détenu par un investisseur est frappé d’obsolescence et/ou par une inoccupation plus ou moins importante, il devient nécessaire de déterminer si l’un ou l’autre de ces éléments risque de dériver vers une vacance structurelle. Prioritairement, la possibilité d’une remise aux normes actuelles est étudiée, puisqu’elle conditionne la remise sur le marché. À défaut, l’investisseur doit décider s’il est préférable :
  • de maintenir l’état de vacance. La perte financière récurrente peut en effet être préférable au coût d’une restructuration, d’une démolition ou à la perte définitive générée par une réduction drastique de sa valeur d’immobilisation en cas de cession. L’immeuble est alors voué à devenir une friche ;
  • d’engager une opération de démolition/reconstruction. Cette option, souvent plus viable financièrement, doit cependant être assumée au regard des risques liés à la perte de constructibilité et au coût carbone généré par une telle opération ;
  • d’engager une opération de transformation soit par ses propres moyens, soit liée à une opération de cession.
Dans le second cas (cession), l’écueil principal est que, pour pouvoir assurer un équilibre financier de l’opération, le cessionnaire qui assume le coût de la transformation, souhaite acquérir l’immeuble à un prix inférieur à sa valeur de marché. Or, l’immeuble étant par principe situé en zone tendue, il est difficile pour son propriétaire d’accepter cette décote.
Dans la première hypothèse (transformation à son initiative), le propriétaire n’aura à supporter que le coût des travaux de transformation, ce qui peut l’inciter à en limiter l’ampleur. En termes de rentabilité pour les investisseurs, les opérations de transformation s’orientent d’abord vers le commerce ou l’hôtellerie et en second choix vers les résidences services ou étudiantes. Ce n’est que par défaut qu’une transformation en logements sera entreprise ; la rentabilité escomptée étant moindre, lorsqu’il ne s’agit pas tout simplement d’arriver uniquement à équilibrer l’opération. En outre, l’acceptabilité du projet est sujette à l’appréciation des pouvoirs publics locaux en raison du coût des équipements publics pouvant être rendus nécessaires en cas de transformation en logements.
Il est communément admis que le coût de transformation d’un immeuble tertiaire en logements est supérieur de 10 à 20 % par rapport au coût de la construction neuve (traitement de l’amiante, restructuration des façades et réseaux, adaptation des normes techniques et de sécurité…). Ce surcoût obérant nécessairement l’équilibre financier du projet, celui-ci sera recherché par des gains de commercialité. Nous étudierons au cours des développements à venir les outils juridiques permettant d’y parvenir971.
Toutefois, de telles opérations doivent dépasser la logique purement financière. Ce « recyclage urbain » permet en effet de réduire de moitié le coût carbone972 par rapport à une construction neuve. Il permet en outre d’introduire l’économie circulaire973. Dès lors, les institutionnels doivent appréhender ces projets sous l’angle d’une démarche environnementale, éco-responsable et/ou dans le cadre d’une démarche de Responsabilité sociétale d’entreprise (RSE). En somme, les enjeux financiers doivent désormais céder le pas sur les enjeux environnementaux.