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La reprise sans relogement
2023
L’article 20 de la loi de 1948 prévoit des situations particulières qui autorisent le bailleur à exercer la reprise sans relogement du locataire. Le bailleur peut exercer la reprise s’il est lui-même locataire et qu’il est évincé par l’exercice d’un droit de reprise des articles 19 et 20. Il en est de même s’il est locataire ou occupant de locaux frappés d’un arrêté de péril, d’une interdiction d’habiter ou d’une procédure d’expulsion. Il pourrait également exercer la reprise s’il a acquis le bien objet de la reprise depuis plus de cinq ans et qu’il est fonctionnaire, agent, ouvrier ou …
Congé pour un motif légitime et sérieux
2023
Le congé peut également être justifié par des motifs légitimes et sérieux indépendamment du comportement du locataire. Il pourrait s’agir de travaux d’amélioration, de rénovation, de démolition ou de reconstruction. En dehors des cas précis de congé pour vendre ou pour reprise évoqués ci-dessus, l’intention de vendre ou d’habiter ne peut pas constituer un motif légitime et sérieux de congé. Ainsi, la Cour de cassation 185 a refusé de valider un tel congé dans un cas où le bailleur désirait vendre l’immeuble loué pour réaliser un programme de logements sociaux, en considérant qu’il ne pouvait …
Congé pour un motif légitime et sérieux
2023
À côté du congé pour habiter et du congé pour vendre, l’article 15 de la loi de 1989 permet au bailleur de donner congé pour un motif légitime et sérieux. Les motifs invoqués peuvent être imputables au locataire ou lui être étrangers. …
Sanctions de la reprise frauduleuse
2023
Si la preuve du caractère frauduleux du congé est rapportée par le locataire, le bailleur encourt des sanctions tant civiles que pénales. Sur le plan civil, le bailleur serait redevable de dommages et intérêts réparant le préjudice causé au locataire. La loi Alur du 24 mars 2014 a également prévu des sanctions pénales qui sont codifiées à l’article 15, IV de la loi de 1989. Ainsi, le bailleur qui délivre un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre encourt une amende plafonnée à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne …
Les conditions de fond
2023
La reprise du logement par le bailleur suppose l’habitation des locaux à titre principal et non comme résidence secondaire 182 ou pour un usage exclusivement professionnel 183 . L’article 15, I, alinéa 1 er de la loi de 1989 énumère les bénéficiaires possibles de cette reprise. Il s’agit du bailleur, de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. L’article 13 de la …
Les motifs du congé
2023
Alors que le locataire peut donner congé de façon discrétionnaire, sans aucun motif sauf pour pouvoir bénéficier d’un préavis réduit (L. 1989, art. 12), le bailleur doit justifier du congé « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux » (L. 1989, art. 15, I, al. …
Les effets du congé
2023
Pendant le délai de préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges uniquement pour « le temps où il a occupé réellement les lieux » (L. 1989, art. 15, I, avant-dernier al.). Par exemple, s’il quitte les lieux cinq mois avant l’expiration du bail, il ne sera redevable que d’un mois de loyer et de charges. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués (L. 1989, art. 15, I, dernier al.). Il doit donc quitter les lieux, sinon son expulsion pourrait être ordonnée par ordonnance rendue en …
Le renouvellement
2023
D’autre part, en vertu de l’article 11-1 de la loi de 1989, lorsque le congé émane d’un bailleur relevant des deuxième et troisième secteurs locatifs, dans le cadre de la vente par lots de plus de cinq logements dans un même immeuble, le bail peut être reconduit pour une durée inférieure à celle de l’article 10. Ainsi : « Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu’il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la …
Le montant de la réduction de loyer de solidarité
2023
– Bilan des correctifs de loyers des logements sociaux. – Ces mécanismes correctifs du loyer social, à la hausse (SLS) ou à la baisse (RLS), sont particulièrement complexes et leurs effets semblent difficilement mesurables tant pour le locataire que pour le bailleur social. La Cour des comptes a publié le 4 mars 2021 une enquête sur le dispositif de la RLS. L’économie réalisée en termes d’APL est moindre que celle annoncée (1,5 milliard d’euros par an) : de l’ordre de 800 millions d’euros en 2018 et 2019. Elle formule deux recommandations. La première consisterait à concevoir un dispositif …
Les plafonnements
2023
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit deux mécanismes de plafonnement du montant du SLS. D’une part, le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l’ensemble du ménage 147 . Avant le 1 er janvier 2018, date d’entrée en vigueur de la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté du 27 janvier 2017, la proportion maximale était fixée à 25 %. D’autre part, un deuxième plafonnement a été rétabli par une ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de l’article 88 de la loi Elan. L’article L. 441-1 du Code de la …