Congé pour un motif légitime et sérieux

À côté du congé pour habiter et du congé pour vendre, l’article 15 de la loi de 1989 permet au bailleur de donner congé pour un motif légitime et sérieux. Les motifs invoqués peuvent être imputables au locataire ou lui être étrangers.

La loi de 1989 précise que le motif légitime et sérieux peut notamment résulter de « l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant », imposées par la loi ou par le contrat de bail. Ces mêmes motifs peuvent justifier une action en résiliation. On peut citer le défaut d’assurance, la sous-location ou la cession de bail non autorisée, le non-paiement des loyers ou des charges locatives, des troubles de jouissance causés aux voisins ou des dégradations commises dans les locaux loués.

Le congé peut également être justifié par des motifs légitimes et sérieux indépendamment du comportement du locataire. Il pourrait s’agir de travaux d’amélioration, de rénovation, de démolition ou de reconstruction. En dehors des cas précis de congé pour vendre ou pour reprise évoqués ci-dessus, l’intention de vendre ou d’habiter ne peut pas constituer un motif légitime et sérieux de congé. Ainsi, la Cour de cassation¹⁸⁵ a refusé de valider un tel congé dans un cas où le bailleur désirait vendre l’immeuble loué pour réaliser un programme de logements sociaux, en considérant qu’il ne pouvait se dispenser de délivrer un congé pour vente. Les règles de durée et de congé résultant de la loi de 1989 constituent l’un des piliers de l’ordre de public de protection du locataire. Cependant, certains baux d’habitation s’en écartent, ce sera l’objet de notre section II.