Le congé délivré par le bailleur

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Les règles générales

Les parties concernées

Les auteurs du congé

Pour que le congé soit recevable, le bailleur doit avoir la capacité et le pouvoir pour le délivrer. Ainsi, le mandataire du bailleur doit être titulaire d’un pouvoir spécial pour délivrer un congé pour vente¹⁷⁷. Lorsque le congé est donné par une personne morale, il convient de s’assurer que son représentant dispose des pouvoirs nécessaires, au regard de la loi, des statuts ou d’une délibération. À défaut, le congé serait nul¹⁷⁸. L’usufruitier, en sa qualité de bailleur, peut délivrer seul congé au locataire, pour reprise pour habiter ou pour motif sérieux et légitime. En revanche, le concours du nu-propriétaire est nécessaire en cas de congé pour vente. Lorsque le bien loué est en indivision, le congé étant un acte d’administration au sens de l’article 815-3, alinéa 1^er du Code civil, il nécessite l’accord d’au moins deux tiers des droits indivis. Par contre, le congé pour vente, acte ne relevant pas de l’exploitation normale des biens indivis, est consenti par l’unanimité des indivisaires.

Les destinataires du congé

Le congé doit être délivré au locataire en titre. En cas de pluralité de locataires, il convient de distinguer selon que les locataires sont conjoints ou solidaires. Si les locataires sont conjoints, chacun d’eux doit recevoir congé. Le congé met fin au bail du locataire l’ayant reçu¹⁷⁹. S’ils sont solidaires, le congé signifié à un seul d’entre eux vaut à l’égard de tous¹⁸⁰. Les époux et les partenaires pacsés étant cotitulaires du bail en vertu de l’article 1751 du Code civil, le congé devra être délivré à chacun d’entre eux sauf si l’existence du partenaire ou du conjoint du locataire n’a pas été portée à la connaissance du bailleur (L. 6 juill. 1989, art. 9-1).

Certains locataires bénéficient d’une protection particulière en raison de leur âge et de la modicité de leurs ressources. Ainsi, l’article 15, III de la loi de 1989 interdit au bailleur de donner congé à « tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution de logements locatifs conventionnés ». Ledit locataire n’est plus protégé lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou dispose de ressources inférieures au plafond de ressources ou fait une offre de relogement correspondant aux besoins de son locataire. La loi n^o 2015-990 du 6 août 2015 a étendu cette protection aux locataires ayant une personne à charge de « plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée ».

Les formes et délais du congé

Les formes

Selon l’article 15, I, de la loi de 1989, le congé doit prendre la forme, à peine de nullité, d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’une signification par acte de commissaire de justice ou d’une remise en main propre contre récépissé. Si le bailleur ne donne pas congé dans ces conditions de forme, le congé est inefficace : il ne mettra pas fin au bail qui sera tacitement reconduit. Le congé justifié par une reprise pour habiter ou par la vente du logement doit être accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur, aux voies de recours et d’indemnisation du locataire dont le contenu a été défini par un arrêté du 13 décembre 2017¹⁸¹.

Les délais

Le congé est délivré pour la date d’expiration du bail. La date d’effet du congé est différée en cas de mutation récente de l’immeuble loué ou de mise en copropriété. La loi précise que « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ». La date d’effet du congé pour reprise est également différée lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition (L. 1989, art. 15, I, al. 5). L’article 11-2 de la loi de 1989 prévoit un report du terme des baux en cours dans le cas de la mise en copropriété de l’immeuble loué.

Le délai de préavis du bailleur est fixé par l’article 15, I, de la loi de 1989 à six mois quel que soit le motif du congé. Pour que le congé soit régulier, il faut qu’il s’écoule au moins six mois entre la date de notification du congé au locataire et le terme du bail. Si le congé est tardif, le bail sera reconduit.

Les effets du congé

Pendant le délai de préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges uniquement pour « le temps où il a occupé réellement les lieux » (L. 1989, art. 15, I, avant-dernier al.). Par exemple, s’il quitte les lieux cinq mois avant l’expiration du bail, il ne sera redevable que d’un mois de loyer et de charges. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués (L. 1989, art. 15, I, dernier al.). Il doit donc quitter les lieux, sinon son expulsion pourrait être ordonnée par ordonnance rendue en référé.

Les motifs du congé

Alors que le locataire peut donner congé de façon discrétionnaire, sans aucun motif sauf pour pouvoir bénéficier d’un préavis réduit (L. 1989, art. 12), le bailleur doit justifier du congé « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux » (L. 1989, art. 15, I, al. 1).

Reprise pour habiter

Les conditions de fond

La reprise du logement par le bailleur suppose l’habitation des locaux à titre principal et non comme résidence secondaire¹⁸² ou pour un usage exclusivement professionnel¹⁸³. L’article 15, I, alinéa 1^er de la loi de 1989 énumère les bénéficiaires possibles de cette reprise. Il s’agit du bailleur, de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. L’article 13 de la loi de 1989 y ajoute l’un des associés de la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Les conditions de forme

L’article 15, I, alinéa 1^er de la loi de 1989 exige, à peine de nullité, que le congé indique en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur doit également justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui exerce la reprise du logement contracte l’obligation pour son bénéficiaire de venir l’occuper réellement et personnellement à titre de résidence principale à la fin du bail, dans un délai raisonnable¹⁸⁴.

Sanctions de la reprise frauduleuse

Si la preuve du caractère frauduleux du congé est rapportée par le locataire, le bailleur encourt des sanctions tant civiles que pénales. Sur le plan civil, le bailleur serait redevable de dommages et intérêts réparant le préjudice causé au locataire. La loi Alur du 24 mars 2014 a également prévu des sanctions pénales qui sont codifiées à l’article 15, IV de la loi de 1989. Ainsi, le bailleur qui délivre un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre encourt une amende plafonnée à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Congé pour vente du logement

Le bailleur peut également donner congé pour vendre le logement loué, déclenchant ou non un droit de préemption. Cette question sera approfondie dans le cadre de la vente au locataire traitée au chapitre I du titre I de la deuxième partie (V. infra, n^os et s.).

Congé pour un motif légitime et sérieux

À côté du congé pour habiter et du congé pour vendre, l’article 15 de la loi de 1989 permet au bailleur de donner congé pour un motif légitime et sérieux. Les motifs invoqués peuvent être imputables au locataire ou lui être étrangers.

La loi de 1989 précise que le motif légitime et sérieux peut notamment résulter de « l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant », imposées par la loi ou par le contrat de bail. Ces mêmes motifs peuvent justifier une action en résiliation. On peut citer le défaut d’assurance, la sous-location ou la cession de bail non autorisée, le non-paiement des loyers ou des charges locatives, des troubles de jouissance causés aux voisins ou des dégradations commises dans les locaux loués.

Le congé peut également être justifié par des motifs légitimes et sérieux indépendamment du comportement du locataire. Il pourrait s’agir de travaux d’amélioration, de rénovation, de démolition ou de reconstruction. En dehors des cas précis de congé pour vendre ou pour reprise évoqués ci-dessus, l’intention de vendre ou d’habiter ne peut pas constituer un motif légitime et sérieux de congé. Ainsi, la Cour de cassation¹⁸⁵ a refusé de valider un tel congé dans un cas où le bailleur désirait vendre l’immeuble loué pour réaliser un programme de logements sociaux, en considérant qu’il ne pouvait se dispenser de délivrer un congé pour vente. Les règles de durée et de congé résultant de la loi de 1989 constituent l’un des piliers de l’ordre de public de protection du locataire. Cependant, certains baux d’habitation s’en écartent, ce sera l’objet de notre section II.