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La limitation du champ d’application des règles impératives des « ventes HLM »
2023
La « loi Elan » modifie le champ d’application des dispositions impératives de la vente HLM, résultant des articles L. 443-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. L’article L. 443-14 exclut les « ventes de logements intermédiaires », qui relèvent de la procédure de la vente d’un élément de patrimoine autre que les logements 511 . Il semble qu’il faille considérer que les règles impératives s’appliquent aux « logements sociaux » (financés et conventionnés en PLAI, PLUS, PLS) mais aussi aux logements non conventionnés autres que les logements intermédiaires 512 …
Les dispositifs anti-spéculatifs (CCH, art. L. 443-12-1)
2023
– En cas de revente dans les cinq ans (al. 1 à 3). – L’acquéreur qui souhaite revendre le logement acquis dans les cinq ans de son acquisition doit en informer l’organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité (al. 1). S’il a acquis son logement à un prix inférieur au prix de mise en vente et qu’il le revend dans les cinq ans de son acquisition, il est tenu de verser à l’organisme HLM une somme égale entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette somme ne peut dépasser l’écart constaté entre le prix de mise en vente lors de l’acquisition et le prix d’acquisition (al. 2). Le …
La procédure de mise en vente
2023
– La fixation du prix de vente 508 . – Avant la loi Elan, le prix de vente était fixé par l’organisme propriétaire, après avis du maire de la commune d’implantation. Son avis était réputé favorable à défaut de réponse dans le délai de deux mois. Si l’acquéreur était une personne physique, le prix de vente ne pouvait être inférieur ou supérieur de 35 % de l’évaluation faite par le service des domaines, en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre …
Le droit de préemption subsidiaire
2023
Le champ d’application et le régime des droits de préemption applicables au locataire sont particulièrement complexes. Ce mécanisme vertueux gagnerait en lisibilité et en efficacité si certains de ces modes de préemption fusionnaient. On pourrait imaginer un droit de préemption applicable au locataire d’un logement, meublé ou nu, en cas de projet de vente par son bailleur du logement ou de l’immeuble dans lequel se trouve le logement. En cas de renonciation à l’offre de vente, le locataire resterait en place et le bien serait vendu occupé. Le régime du droit de préemption résultant de la loi …
La notification
2023
– Sanction de l’absence de notification. – L’omission de la notification à chacun des locataires est sanctionnée par la nullité de la vente de l’immeuble en bloc (et non seulement celle du logement dont le droit de préemption n’a pas été purgé). L’action en nullité est prescrite au bout de cinq ans à compter du jour où son titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action 503 …
Les exceptions
2023
L’article 10-1, I, B de la loi de 1975 fait peser sur le bailleur une obligation d’information à la commune sur le territoire duquel est situé l’immeuble, du prix et des conditions de vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois. La commune pourra alors exercer ce droit de préemption pour maintenir les locataires dans les lieux. Si l’immeuble est soumis à l’un des droits de préemption urbains, la déclaration préalable faite vaut communication au sens de l’article 10-1, I, …
Les exceptions
2023
– Exercice d’un droit de préemption public. – Comme pour les autres droits de préemption dont bénéficie le locataire, le droit de préemption de l’article 10-1 de la loi de 1975 n’est pas applicable « en cas d’exercice de l’un des droits de préemption institués par le titre 1 er du livre II du Code de l’urbanisme » (L. 1975, art. 10-1, II) : le droit de préemption urbain (C. urb., art. L. 210-1 à L. 216-1), celui applicable dans les zones d’aménagement différé …
Les conditions d’application du droit de préemption
2023
Les conditions d’application de ce droit de préemption particulier résultent de l’article 10-1 auquel nous renvoyons : …
En cas de vente d’un immeuble entier (loi Aurillac)
2023
– Origine. – Au début des années 2000, la pratique de la « vente à la découpe » a fait l’objet d’une intention particulière du législateur. On rappellera que la vente à la découpe se décompose en deux phases : la première consiste à vendre la totalité d’un immeuble loué à un institutionnel ou un promoteur ; la seconde consiste à revendre l’immeuble lot par lot, après avoir ou pas effectué des travaux, en ayant préalablement délivré congé aux locataires. La vente en lots donnait application aux droits de préemption de l’article 15 de la loi de 1989 (V. supra , n os et s.) ou de l’article 11-1 …
L’ouverture d’un second droit de préemption
2023
– Contestation du congé. – Si le bailleur ou le notaire ne notifient pas au locataire les conditions de vente ou le prix plus avantageux, l’article 15, II, alinéa 4 de la loi de 1989 frappe de nullité le contrat de vente conclu ultérieurement avec le tiers. L’action en nullité doit être intentée par le locataire dans un délai de trois ans à compter du jour où « il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (L. n o 89-462, art. …