La notification

– Destinataires. – La notification est faite « à chacun des locataires ou occupants de bonne foi » (L. 31 déc. 1975, art. 10-1, I, A, al. 1^er). Comme pour le droit de préemption de la loi de 1989, la notification est opposable au conjoint ou au partenaire pacsé dont l’existence n’a pas été portée à la connaissance du bailleur. Dans le cas contraire, le bailleur doit notifier l’offre de vente au locataire et à son conjoint ou partenaire pacsé.

– Modalités et contenu de la notification. – La notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En raison des difficultés que connaît la pratique lors d’une notification en recommandé (non retrait ou refus de la lettre, contestation du contenu), il semble plus prudent de recourir systématiquement à l’exploit de commissaire de justice. La notification, qui vaut offre de vente, doit indiquer le prix et les conditions de vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois, ainsi que ceux du local loué. Elle s’accompagne (L. 1975, art. 10-1, I, A, al. 2) du projet de règlement de copropriété et des résultats du diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des éléments communs et de sécurité. La notification doit reproduire les termes de l’article 10-1, I A de la loi de 1975, ceci « à peine de nullité ». À défaut de reproduire cet article, la notification est nulle sans que le locataire soit contraint de démontrer l’existence d’un grief⁵⁰².

– Sanction de l’absence de notification. – L’omission de la notification à chacun des locataires est sanctionnée par la nullité de la vente de l’immeuble en bloc (et non seulement celle du logement dont le droit de préemption n’a pas été purgé). L’action en nullité est prescrite au bout de cinq ans à compter du jour où son titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action⁵⁰³.