Les exceptions

– Alternative de la prorogation des baux. – La principale exception prévue à l’application de ce droit de préemption par l’article 10-1, I, A, alinéa 1 de la loi de 1975, consiste en ce que l’acquéreur s’engage à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente pour permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

L’engagement de proroger les baux en cours est purement personnel à l’acquéreur et doit être formalisé dans l’acte d’acquisition qui contiendra « la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail ».

À défaut d’un tel engagement, la nullité de la vente de l’immeuble entier est encourue, car le droit de préemption des locataires aurait dû être purgé. La solution la plus sécurisante est de constater la prorogation par voie d’avenant au bail en cours. En cas de refus de prorogation par le locataire, la prorogation est écartée, sans pour autant lui ouvrir un droit de préemption.

– Personne de l’acquéreur. – Le droit de préemption n’est pas applicable « lorsque la vente intervient entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus » (L. 1975, art. 10-1, II, al. 1). Cette exemption est identique à celle prévue à l’article 10 de la loi de 1975. En outre, la vente ne donne pas ouverture au droit de préemption lorsque l’acquéreur est un organisme visé à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation ⁵⁰¹ ou une société d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux visée à l’article L. 481-1 du même code. Sont enfin exclues les ventes de logements faisant l’objet de conventions d’aide personnalisée au logement (CCH, art. L. 351-2).

– Exercice d’un droit de préemption public. – Comme pour les autres droits de préemption dont bénéficie le locataire, le droit de préemption de l’article 10-1 de la loi de 1975 n’est pas applicable « en cas d’exercice de l’un des droits de préemption institués par le titre 1^er du livre II du Code de l’urbanisme » (L. 1975, art. 10-1, II) : le droit de préemption urbain (C. urb., art. L. 210-1 à L. 216-1), celui applicable dans les zones d’aménagement différé (ZAD).

L’article 10-1, I, B de la loi de 1975 fait peser sur le bailleur une obligation d’information à la commune sur le territoire duquel est situé l’immeuble, du prix et des conditions de vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois. La commune pourra alors exercer ce droit de préemption pour maintenir les locataires dans les lieux. Si l’immeuble est soumis à l’un des droits de préemption urbains, la déclaration préalable faite vaut communication au sens de l’article 10-1, I, B.