L’ouverture d’un second droit de préemption

À l’origine, l’article 15, II, alinéa 4 de la loi de 1989 prévoyait que si le bien était vendu à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que ceux prévus dans l’offre de vente, le locataire qui n’avait pas accepté l’offre initiale avait la faculté de se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de la notification du contrat de vente. La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat a remplacé la faculté de substitution par l’ouverture d’un nouveau droit de préemption. Le dispositif actuel est codifié à l’article 15, II, alinéa 4 précité.

– Conditions. – Outre les conditions de l’article 15, II, alinéa 1^er de la loi de 1989 (V. supra, n^os et s.), l’ouverture d’un second droit de préemption requiert des conditions supplémentaires. D’une part, le locataire doit avoir refusé l’offre de vente contenue dans le congé aux fins de vente⁴⁹⁶. D’autre part, le bailleur doit avoir décidé de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux que ceux initialement notifiés.

– Notification au locataire. – La notification incombe au bailleur ou, à défaut, au notaire rédacteur de l’acte (L. 1989, art. 15, II, al. 4). La forme de la notification n’étant pas définie par les textes, on peut penser qu’elle doit revêtir les mêmes formes que le congé initial. Pour être valable, la notification doit reproduire les dispositions des alinéas 1 à 5 de l’article 15, II de la loi de 1989 et indiquer, bien sûr, le nouveau prix et les nouvelles conditions.

– Option du locataire. – L’offre de vente contenue dans cette seconde notification est valable un mois. Le locataire peut renoncer expressément à se porter acquéreur, ou tacitement. En effet, l’offre de vente devient caduque du seul fait de l’expiration du délai d’un mois. Il peut également accepter l’offre de vente dans le délai d’un mois à compter de sa notification. Il devra, à peine de caducité, réaliser la vente dans un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse, porté à quatre mois s’il manifeste sa volonté de recourir à un prêt.

– Contestation du congé. – Si le bailleur ou le notaire ne notifient pas au locataire les conditions de vente ou le prix plus avantageux, l’article 15, II, alinéa 4 de la loi de 1989 frappe de nullité le contrat de vente conclu ultérieurement avec le tiers. L’action en nullité doit être intentée par le locataire dans un délai de trois ans à compter du jour où « il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (L. n^o 89-462, art. 7-1).