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Les garanties financières
2023
Après avoir souligné la prohibition du dépôt de garantie, une des spécificités du bail mobilité (A), nous examinerons deux garanties permises par la loi (B et C). …
Les charges locatives
2023
– … raisonnablement encadré. – Trois garde-fous sont prévus par le texte : …
Les limites à la liberté en zones tendues
2023
En zone tendue, l’article 140 de la loi Elan, applicable au bail mobilité, permet au préfet de fixer chaque année, par arrêté, des plafonds de loyers 120 . En outre, les loyers y sont également encadrés entre deux mises en location sur le marché : l’augmentation ne peut être supérieure à la valeur de l’indice IRL. Toutefois, pour que cette limitation s’applique, le bien immobilier doit être proposé à la location moins de dix-huit mois avant le départ du dernier locataire ; à défaut, le loyer pourra à nouveau être fixé librement, comme lors de la première mise sur le marché locatif 121 …
La mise en jeu de la garantie
2023
Visale couvre le paiement de loyers et de charges locatives survenus pendant les trois premières années du bail, soit au maximum trente-six mensualités. Les dégradations locatives sont désormais couvertes dans la limite de deux mois de loyers et charges 117 . En cas de mise en jeu de la garantie, le locataire devra rembourser le comité interprofessionnel du logement qui sera subrogé dans les droits du bailleur en application de l’article 2308 du Code …
L’adhésion au dispositif
2023
Avant la signature du bail, le locataire et le bailleur ont des démarches à accomplir sur une plateforme unique, le site internet de Visale. Le locataire doit tout d’abord obtenir un visa certifiant son exigibilité à Visale, et l’engagement d’un comité interprofessionnel du logement (CIL) de se porter caution. Ensuite, le bailleur doit accepter les conditions de cautionnement Visale avant d’obtenir le contrat de …
La « garantie Visale »
2023
– Une garantie encadrée. – Acronyme de « Visa pour le logement et l’emploi », la garantie Visale est un dispositif facultatif de caution locative à destination des bailleurs privés. Elle a été mise en place par la convention signée le 24 décembre 2015 entre l’État et Action Logement. Elle se substitue à la garantie des risques locatifs (GRL) et remplace également la garantie universelle des loyers (GUL). Elle s’applique aux baux conclus depuis le 1 er février 2016. Il conviendra d’étudier successivement son champ d’application (I) et sa mise en œuvre …
La garantie autonome
2023
– Une garantie limitée. – L’article 22-1-1 de la loi de 1989 permet au bailleur d’exiger, aux lieu et place de la caution, une garantie autonome au sens de l’article 2321 du Code civil, en garantie des sommes dues par le locataire. Elle ne peut que se substituer au dépôt de garantie dans la limite de son montant maximal autorisé . Le rédacteur de la garantie autonome devra stipuler expressément son maintien en cas de transmission du bien loué. À défaut, il y aura lieu d’appliquer le principe posé par l’article 2331 du Code civil, selon lequel, sauf convention contraire, cette sûreté ne suit …
Le régime des charges locatives
2023
– Principe d’interdiction du forfait pour charges. – L’article 23 de la loi n o 89-462 du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables sont dues par le locataire sur « justification » . Ce principe prohibe donc les forfaits de charges. Cependant, la loi de 1989 y déroge dans trois domaines : …
La détermination des charges locatives
2023
La liste est également limitative : si la dépense n’est pas mentionnée dans le décret, le bailleur ne peut pas en demander le remboursement au locataire 103 . Il existe cependant des exceptions au caractère exhaustif de la liste. D’une part, un texte spécifique peut mettre à la charge du locataire une charge non énumérée par le décret (charges de télévision 104 ou participation aux travaux d’économie d’énergie réalisés par le bailleur 105 …). D’autre part, les parties peuvent qualifier de charges récupérables des charges non visées par le décret (rétribution d’un jardinier missionné par le …
La détermination des charges locatives
2023
La liste des charges récupérables est fixée par deux décrets en Conseil d’État : le premier du 26 août 1987 100 pour le secteur libre, et le second du 9 novembre 1982 101 pour les logements appartenant à des organismes HLM. Cette liste présente un caractère impératif : en effet, le décret se réfère aux dispositions d’ordre public de la loi de 1989 (L. n o 89-462, art. 2, al. 1 er ). Les parties ne peuvent donc pas déroger aux dispositions de ce texte 102 …