La détermination des charges locatives

La détermination des charges locatives

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
La notion de charges locatives ou « charges récupérables » est la même dans le secteur privé098 et dans le secteur HLM099. Ce sont des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification en contrepartie :
  • des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
  • des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;
  • des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.
La liste des charges récupérables est fixée par deux décrets en Conseil d’État : le premier du 26 août 1987100 pour le secteur libre, et le second du 9 novembre 1982101 pour les logements appartenant à des organismes HLM. Cette liste présente un caractère impératif : en effet, le décret se réfère aux dispositions d’ordre public de la loi de 1989 (L. no 89-462, art. 2, al. 1er). Les parties ne peuvent donc pas déroger aux dispositions de ce texte102.
La liste est également limitative : si la dépense n’est pas mentionnée dans le décret, le bailleur ne peut pas en demander le remboursement au locataire103. Il existe cependant des exceptions au caractère exhaustif de la liste. D’une part, un texte spécifique peut mettre à la charge du locataire une charge non énumérée par le décret (charges de télévision104 ou participation aux travaux d’économie d’énergie réalisés par le bailleur105 …). D’autre part, les parties peuvent qualifier de charges récupérables des charges non visées par le décret (rétribution d’un jardinier missionné par le bailleur)106. Enfin, il est possible de déroger à cette liste par des accords collectifs locaux, comme prévu par l’article 23 de la loi de 1989, modifié par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.