– Une garantie encadrée. – Acronyme de « Visa pour le logement et l’emploi », la garantie Visale est un dispositif facultatif de caution locative à destination des bailleurs privés. Elle a été mise en place par la convention signée le 24 décembre 2015 entre l’État et Action Logement. Elle se substitue à la garantie des risques locatifs (GRL) et remplace également la garantie universelle des loyers (GUL). Elle s’applique aux baux conclus depuis le 1er février 2016. Il conviendra d’étudier successivement son champ d’application (I) et sa mise en œuvre (II).
La « garantie Visale »
La « garantie Visale »
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Son champ d’application
Les bénéficiaires
Le dispositif Visale s’applique tout d’abord aux personnes qui ont entre dix-huit et trente ans, quelle que soit leur situation professionnelle. Il est également ouvert aux salariés de plus de trente ans commençant un nouvel emploi, depuis moins de six mois ou gagnant jusqu’à 1 500 € nets, en mobilité professionnelle ou titulaires d’une promesse d’embauche de moins de trois mois. Les locataires également éligibles au bail mobilité peuvent en bénéficier ainsi que les locataires, salariés ou non, logés par un organisme d’intermédiation locative. Toutefois, la garantie Visale est réservée aux candidats locataires dont le taux d’effort116 est inférieur ou égal à 50 %. Pour les salariés de moins de trente ans en contrat à durée indéterminée confirmé, le taux d’effort est ramené entre 30 et 50 %.
Les bailleurs éligibles
Le bailleur privé peut être une personne physique ou une personne morale à l’exception des organismes HLM et des SEM de construction ou de gestion de logements sociaux. Il ne doit pas appartenir à la même famille que le locataire. Il ne doit pas être couvert par d’autres garanties ayant le même objet que la garantie Visale (cautionnement ou assurance contre les risques locatifs). Le dispositif peut se cumuler avec l’avance « Loca-Pass » qui permet au locataire, sous conditions, de bénéficier d’un prêt sans intérêts pour financer le dépôt de garantie.
Action Logement propose un article très complet relatif au dispositif « Loca-Pass » :
Les logements concernés
Le logement ouvre droit à la garantie Visale s’il constitue la résidence principale du locataire (sauf bail mobilité). Il peut être loué vide ou meublé. Le logement doit être décent et respecter le règlement sanitaire départemental (RSD). Sont donc exclus les logements impropres à l’habitation, les logements insalubres ou sous arrêté de péril.
Les conditions du bail
Le bail devra être établi conformément aux dispositions du titre 1er de la loi de 1989 si le logement est loué nu, du titre 1er bis si le logement est loué meublé. Le bail comportera une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges locatives aux termes convenus. Le loyer mensuel (charges locatives comprises) ne dépassera pas 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € sur le reste du territoire.
La mise en œuvre du dispositif
L’adhésion au dispositif
Avant la signature du bail, le locataire et le bailleur ont des démarches à accomplir sur une plateforme unique, le site internet de Visale. Le locataire doit tout d’abord obtenir un visa certifiant son exigibilité à Visale, et l’engagement d’un comité interprofessionnel du logement (CIL) de se porter caution. Ensuite, le bailleur doit accepter les conditions de cautionnement Visale avant d’obtenir le contrat de cautionnement.
Pour un panorama du dispositif Visale :
La mise en jeu de la garantie
Visale couvre le paiement de loyers et de charges locatives survenus pendant les trois premières années du bail, soit au maximum trente-six mensualités. Les dégradations locatives sont désormais couvertes dans la limite de deux mois de loyers et charges117. En cas de mise en jeu de la garantie, le locataire devra rembourser le comité interprofessionnel du logement qui sera subrogé dans les droits du bailleur en application de l’article 2308 du Code civil.