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Une indivision en jouissance seulement
2023
– L'absence d'indivision en propriété. – Il est entendu que l'acquisition faite en commun avec stipulation d'un pacte tontinier n'est pas une indivision 708 . Seule la jouissance du bien acquis relève des règles de l'indivision, mais non sa propriété puisqu'un seul des co-tontiniers est réputé être l'unique acquéreur depuis l'origine. L'indivision suppose la coexistence de droits identiques et concurrents sur un même objet, alors qu'en tontine il y a juxtaposition de droits contradictoires 709 . Et selon un éminent auteur, « c'est l'extinction des uns qui entraîne l'extension des autres » 710 …
La nécessité d'un réel aléa entre les deux co-tontiniers
2023
1. L'administration fiscale porte une vigilance accrue sur l'existence d'un réel aléa économique dans l'analyse des clauses de tontine. À défaut d'aléa, elle n'hésitera pas le cas échéant à engager la procédure d'abus de droit par fictivité, au sens de l'article L. 64 du Livre des procédures fiscales. …
La nécessité d'un réel aléa entre les deux co-tontiniers
2023
– Un pari gagnant ou perdant. – Nous l'avons évoqué précédemment, pour être insusceptible de requalification en libéralité (et donc de réductibilité), la tontine doit présenter un indubitable caractère aléatoire. Celui ou celle qui entend écarter ses enfants pour protéger le logement de son coacquéreur doit tout autant accepter l'augure inverse, à savoir que ledit coacquéreur puisse décéder le premier, et ainsi l'enrichir d'une fraction …
Clause de tontine dans les statuts d'une société acquérant le logement
2023
– Une solution pour les couples de concubins. – Le mélange tontine + société est une solution inscrite, mais en creux, dans les termes mêmes de l'article 754 A du Code général des impôts. En effet, en son alinéa premier, il ne vise que « les biens recueillis en vertu d'une clause insérée dans un contrat d'acquisition en commun ». Texte d'exception, son interprétation restrictive s'impose. De ce fait, la taxation aux DMTG prévue par ce texte n'est pas applicable lorsque la clause est insérée non pas dans le contrat d'achat en commun, mais dans les statuts d'une société qui, elle, procédera à …
Une idée toujours neuve
2023
Sous réserve de ces précautions, la clause d'accroissement déploie de puissants effets civils et fiscaux. …
Une idée toujours neuve
2023
– Condition classique : réalité d'un aléa. – L'avènement de la double condition évoquée doit être affecté d'un aléa réel. Si un élément concret de la situation des parties (trop grande différence d'âge ou d'état de santé, par exemple) laisse à penser que l'histoire était écrite d'avance, l'absence d'aléa peut amener à disqualifier le contrat, qui constitue alors une libéralité, avec toutes les suites juridiques et fiscales qui en …
Fiscalité applicable à la suite de la vente d'un logement en nue-propriété
2023
Signalons en outre ce cas particulier où la vente de la nue-propriété serait effectuée par le donataire, l'usufruit étant conservé par le donateur. Dans ce contexte de départ (démembrement résultant de la donation de la nue-propriété du bien), où l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur de la pleine propriété du bien, il le resterait même si le donataire cède ensuite la nue-propriété à une personne sans lien de parenté avec le donateur, ce dernier conservant l'usufruit à son niveau. Car la doctrine fiscale observe que dans un tel scénario, le démembrement ne résulte pas de la …
Fiscalité applicable à la suite de la vente d'un logement en nue-propriété
2023
En revanche, il est intéressant d'observer que le fait de se situer hors du champ d'application de cet article 751 du Code général des impôts présente indirectement des effets sur un autre impôt, l'IFI mis à la charge de l'usufruitier 681 . En effet, des règles particulières de répartition de la charge de celui-ci sont prévues par la loi lorsque le démembrement résulte d'une vente de la nue-propriété, et il sera toujours important d'en bien informer nos clients, spécialement …
Extinction du démembrement
2023
Le démembrement peut aussi prendre fin par la vente du bien, ou non. Comme évoqué plus haut, c'est là que l'article 621 du Code civil laisse une place magistrale à la convention, et donc aux solutions sur mesure, depuis la loi du 23 juin 2006. …
Charges de copropriété
2023
– Définitions trop courtes du Code civil, face à la diversité des charges de copropriété. – En présence d'un logement soumis au statut de la copropriété, une convention pourra servir à préciser ou modifier la répartition des charges. Prenons l'exemple fréquent où ces charges communes procéderaient d'une décision de remplacement (non pas le seul entretien) d'un ascenseur, considéré par la jurisprudence 674 comme un investissement en capital, qui maintient la valeur de l'immeuble, et à ce titre appelé à être financé par le nu-propriétaire du lot de copropriété ; par convention, il deviendrait …