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Le constat d'un insuccès
2023
Un objectif commun. Le prêt viager hypothécaire et la vente en viager ont pour objectif commun de permettre au propriétaire d'un bien immobilier de le mobiliser afin d'obtenir des liquidités quand il n'a pas les ressources financières suffisantes pour contracter un prêt classique ou des économies lui permettant d'assurer ses vieux jours et/ou de faire face à une dépense ponctuelle. Le propriétaire préfère, en général, ne pas avoir recours à l'aide de sa famille, qui n'en a peut-être pas les moyens, ou bien il n'a pas droit aux aides sociales ou ne veut pas laisser de dette à ses héritiers …
L'option pour un remboursement périodique des intérêts
2023
Par exception au principe du report total du paiement, tant du capital que des intérêts, au décès de l'emprunteur, le contrat de prêt peut prévoir un remboursement périodique des intérêts 774 . Cette possibilité est en revanche exclue pour le capital, remboursable uniquement au décès de l'emprunteur, sauf les cas de remboursement anticipé et d'exigibilité ci-dessus …
Le délai de recouvrement
2023
L'action en recouvrement d'un prêt viager hypothécaire se prescrit par deux ans 766 . La Cour de cassation a précisé le point de départ de cette prescription. Le délai de prescription court à compter du jour où l'établissement prêteur a connaissance, non seulement du décès de l'emprunteur, mais également de l'identité de ses héritiers 767 …
Le montant du remboursement : règle du plafonnement de la dette
2023
L'une des principales particularités du prêt viager hypothécaire réside dans le fait que la dette est plafonnée à la valeur de l'immeuble donné en garantie au jour du décès de l'emprunteur 764 . En tant que de besoin, l'estimation de l'immeuble est réalisée par un expert choisi d'un commun accord par le créancier et l'emprunteur, ou désigné sur requête 765 . Si l'immeuble est saisi par l'établissement prêteur, la dette est plafonnée au prix d'adjudication. Si l'immeuble est attribué au prêteur, judiciairement ou en vertu du pacte commissoire s'il a été stipulé, la dette est plafonnée à la …
Les obligations de l'emprunteur
2023
1) Expertises obligatoires. La valeur de l'immeuble hypothéqué est essentielle puisqu'elle constitue le plafond de la dette. Avant la conclusion du contrat, une évaluation est réalisée par un expert indépendant, en principe choisi d'un commun accord entre les parties, aux frais de l'emprunteur. Une autre expertise est réalisée au terme du contrat, c'est-à-dire en principe au décès de l'emprunteur. Le capital prêté est déterminé en fonction de l'âge de l'emprunteur et de la valeur de …
Les règles de forme et de délai
2023
– L'offre de prêt. – Le prêt viager hypothécaire doit faire l'objet d'une offre écrite, qui doit comporter certaines mentions obligatoires. …
Les parties au contrat
2023
– Le prêteur. – Le prêteur est obligatoirement un établissement de crédit ou un établissement financier. La loi lui interdit de faire du démarchage 752 et la publicité est encadrée : elle doit être « loyale et informative » 753 . …
Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire
2023
– Intérêt principal du prêt viager hypothécaire. – L'emprunteur n'ayant aucune obligation de remboursement sa vie durant, ses capacités financières sont sans incidence pour la détermination du montant prêté puisque ses ressources ne seront pas utilisées. En pratique, le capital prêté sera d'autant plus important que l'emprunteur est âgé. La durée du prêt est liée à son espérance de vie : plus l'emprunteur est âgé, plus la durée du prêt sera courte et moins importante sera la somme à payer au titre des …
Éviter le coût de l'échange ? Un argument fallacieux
2023
L'échange qui sert de support au montage donne ouverture aux droits de mutation à titre onéreux portant sur les titres d'une société à prépondérance immobilière, soit un taux de 5 % appliqué à leur valeur 739 . Démembrer ab initio permettrait d'éviter cette dépense. Il faut cependant s'en abstenir ; en effet de deux choses l'une …
Un survivant pas seulement usufruitier
2023
– Éviter le danger d'une position d'usufruitier stricto sensu . – Autre avantage de cette stratégie d'échange d'usufruit sur titres : à aucun moment, ni avant le premier décès ni après le second, aucun des deux membres du couple ne se trouve titulaire d'un simple droit limité à l'usufruit. Avant le premier décès, il détient des droits en nue-propriété, et après, des droits en pleine propriété, sur sa propre quote-part du capital. Est ainsi évacuée la problématique liée au fait que l'usufruitier ne saurait avoir la qualité d'associé, qui n'est reconnue qu'au seul propriétaire (nu ou plein) des …