3402 Résultats trouvés
L’ouverture d’un second droit de préemption
2023
– Option du locataire. – L’offre de vente contenue dans cette seconde notification est valable un mois. Le locataire peut renoncer expressément à se porter acquéreur, ou tacitement. En effet, l’offre de vente devient caduque du seul fait de l’expiration du délai d’un mois. Il peut également accepter l’offre de vente dans le délai d’un mois à compter de sa notification. Il devra, à peine de caducité, réaliser la vente dans un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse, porté à quatre mois s’il manifeste sa volonté de recourir à un …
L’ouverture d’un second droit de préemption
2023
À l’origine, l’article 15, II, alinéa 4 de la loi de 1989 prévoyait que si le bien était vendu à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que ceux prévus dans l’offre de vente, le locataire qui n’avait pas accepté l’offre initiale avait la faculté de se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de la notification du contrat de vente. La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat a remplacé la faculté de substitution par l’ouverture d’un nouveau droit de préemption. Le dispositif actuel est codifié à l’article 15, II, alinéa 4 …
Contestation du congé
2023
Le locataire peut contester le congé même après l’expiration du délai qui lui est imparti pour préempter 490 , même s’il a quitté les lieux. L’action en contestation se prescrit par trois ans, en vertu de l’article 7-1 de la loi de 1989, créé par la loi Alur. Les principaux motifs de contestation sont le caractère frauduleux du congé ou la violation des règles régissant le congé et l’offre de …
Les exclusions du droit de préemption
2023
– Logements vétustes. – Selon l’article 15, II, alinéa 7 de la loi de 1989, le droit de préemption ne s’applique pas lorsque la vente porte sur des immeubles « mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 126-17 du Code de la construction et de l’habitation ». Il s’agit des immeubles frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril, déclarés insalubres ou comportant pour un quart au moins de leur superficie des logements loués ou occupés de la catégorie IV de la loi du 1 er septembre …
Les exclusions du droit de préemption
2023
– Locataire âgé à faibles revenus. – L’article 15, III de la loi de 1989 interdit au bailleur de s’opposer au renouvellement d’un bail en donnant un congé pour vente à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures au plafond pour l’attribution de logements locatifs conventionnés, sauf à le reloger dans un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette protection cesse soit lorsque le bailleur est âgé de plus de soixante-cinq ans, soit lorsque le bailleur a lui-même des ressources inférieures audit plafond 477 …
Les exclusions du droit de préemption
2023
– Vente à un proche parent. – L’article 15, II, alinéa 7 de la loi de 1989 précise que le locataire ne peut pas bénéficier du droit de préemption lorsque la vente intervient « entre parents jusqu’au troisième degré 476 inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis ». Ce texte, contrairement à la loi de 1975, ne vise pas les …
L’allongement de la durée du bail
2023
– Reconduction du bail. – Lorsqu’un congé pour vente a été délivré conformément à l’article 15 de la loi de 1989, le bail peut être reconduit avec l’accord du bailleur ou de plein droit selon que le congé intervient plus de deux ans ou moins de deux ans avant le terme du bail 470 . Lorsque le congé intervient plus de deux ans avant le terme du bail, l’alinéa 1 er de l’article 11-1 indique que le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l’article 10, soit six ans, le bailleur étant par définition une personne morale. Lorsque le congé intervient moins …
Les notifications faites au locataire
2023
On rappellera qu’en dehors du champ d’application des accords collectifs (V. supra , n os et s.), le cumul du droit de préemption de l’article 10 de la loi de 1975 et celui de l’article 15 de la loi de 1989 est impossible. C’est le bailleur qui purge soit l’un soit l’autre selon qu’il souhaite vendre un logement libre (loi de 1989) ou occupé (loi de 1975). À l’inverse, la rédaction de l’article 1.2 de l’accord collectif de 2005 implique la purge cumulative des deux droits de préemption 468 …
Les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005
2023
– Accords collectifs. – Un premier accord a été signé le 9 juin 1998 réglementant les congés pour vente de plus de dix logements. Rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 ( JO 23 juill.), il a été modifié par la loi n o 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite « loi SRU », puis remplacé par un nouvel accord collectif du 16 mars 2005, rendu obligatoire par le décret n o 2006-1366 du 10 novembre 2006 ( JO 11 nov.). Nous examinerons successivement le champ d’application des accords collectifs (§ I) et la réglementation qui en résulte (§ …
Les sanctions du droit de préemption
2023
– Nullité de la vente. – Dans sa rédaction initiale, la violation du droit reconnu au locataire ou à l’occupant de bonne foi était sanctionnée par l’article 10 de la loi de 1975 par un droit de substitution. Depuis la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, l’absence de notification préalable ou la notification incomplète ou irrégulière est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec un tiers 457 . Le locataire peut invoquer la nullité dans les cinq ans du jour où il a connaissance de la vente 458 …